Как поменять назначение земельного участка

Автор: Юрист сайта Александра Рожкова

Владельцы земельных участков нередко попадают в неприятные ситуации, когда им выписывают штрафы за нецелевое использование участка. Для того, чтобы этого не случилось, перед началом осуществления любого вида деятельности, как то строительство жилых и нежилых объектов, разведение домашних животных, предпринимательская деятельность и многое другое, следует уточнить ВРИ ЗУ. 

 ВРИ ЗУ – Вид Разрешённого Использования Земельного Участка. 

Росреестр 10.11.20 года утвердил Классификатор, состоящий из 13 видов разрешённого использования, а также условно разрешённые и вспомогательные ВРИ, способствующие расширению и уточнению целевого назначения ЗУ.    

 Узнать ВРИ своего участка можно, заказав выписку из ЕГРН, где в разделе “Виды разрешённого использования” будет указана нужная информация. Услуга бесплатная, оформить заказ можно: 

• на сайте Росреестра; 
• на портале Госуслуг; 
• посетив МФЦ.

 Если ВРИ ЗУ не подходит для постройки объекта или ведения определённого вида деятельности, то следует подать заявку на изменение вида. Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка прописан в данной статье.  

     Изменение целевого назначения земельных участков        

 ВРИ определяет кадастровую стоимость земли, от которой зависит сумма земельного налога. Также целевое назначение указывает типы объектов капитального строительства, разрешённые к возведению на данном участке.   

Читайте также: Что не является объектом капитального строительства

Термины и понятия, которые следует знать для начала процедуры изменения:  

•  ПЗЗ – Правила Землепользования и Застройки (индивидуальны для каждого населённого пункта). 
  • Согласно ст.1 Градостроительного Кодекса РФ, это документ, в котором местным самоуправлением утверждается зонирование территории, градостроительные регламенты и порядок применения этих регламентов. 
•  Территориальная Зона. 
  • Территории разграничены на зоны, имеющие свои собственные градостроительные регламенты. Например – жилая, промышленная, сельскохозяйственная зоны; 
  • Чёткие границы с указанием зон нанесены на карты.  Карты градостроительного зонирования можно найти в ПЗЗ.  

• Градостроительный регламент (ст.1 ГрадКодекс РФ). 
  • Документы, в которых для каждой территориальной зоны описаны ВРИ земель. Также находятся в ПЗЗ.

 На сайте администрации каждой территории в свободном доступе находятся ПЗЗ с картами зонирования. Владельцы имеют законное право изменить вид разрешенного использования земельного участка в рамках территориальной зоны, на которой расположена земля.

 Для осуществления изменения существует специальная процедура. Узнать пошаговую инструкцию, как изменить вид разрешенного использования земельного участка в каждом муниципалитете, можно в самоуправлении этого муниципального образования.

 

                    Процедура перевода земель     

Существует два способа перевода земель:  

• Изменение вида разрешённого использования;  

• Изменение категории земельного участка.      

 Для того, чтобы выполнить изменение вида разрешённого использования земельного участка порядок, предусматривает следующие шаги:

1. Если переход осуществляется на ВРИ, который относится к группе основных, то получать чьё-либо согласие, разрешение не требуется. Достаточно подать декларацию в Росреестр через онлайн-сервис, МФЦ, сайт Госуслуг. 
2. При выборе нового вида из разряда вспомогательных также достаточно подачи декларации. Однако:
   1. Основной на вспомогательный НЕ меняется; 
   2. Новый вспомогательный добавляется к основному и станет вторым видом разрешённого использования.     
3. Изменение либо добавление нового условно разрешённого вида потребует более серьезных процедур (ст.39 Градостроит. Кодекса РФ):
   1. Заявление по форме местных ПЗЗ; 
   2. Рассмотрение специальной комиссией; 
   3. Рассмотрение на общественных (публичных) слушаниях (оплачивается заявителем);  
   4. Принятие решения главой администрации (согласие либо отказ);  
   5. Отказ оспаривается в судебном порядке.  

Форма заявления (приказ Росреестра №П/0310 от 19 августа 2020 года).  

 Для рассмотрения документов и вынесения решения отводится один месяц. 

Читайте также: Неразграниченная земля — как найти и использовать 

Ходатайство в органы местного самоуправления       

Для изменения категории ЗУ предусмотрен другой порядок действий.

При переводе земли (земельного участка) из одного вида (например – сельскохозяйственное назначение) в другой (например – коммерческая и жилая застройка) следует руководствоваться положениями Федерального Закона “О переводе земель <…>” №172-ФЗ от 21 декабря 2004 года. 

 Как поменять назначение земельного участка сказано в законе №172-ФЗ (п.1 ст.2). Необходимо подать ходатайство в орган местного самоуправления.

В нём требуется указать:  

• Номер ЗУ в кадастровом реестре; 
• Категорию, в которую входит земля; 
• Желаемую категорию; 
• Обоснование перемены; 
• Основание, на которых гражданин распоряжается участком.  

 Какие ещё документы потребуются   

К ходатайству надо приложить следующие документы: 

• Кадастровая выписка с полной информацией о земельном участке; 
• Копия документов, удостоверяющих личность (для физического лица); 
• Выписка из Госреестра ИП либо Юридических лиц;
• Выписка из ЕГРН о правах на землю; 
• При необходимости, акт экологической экспертизы; 
• Письменное согласие владельца земли на перевод из одной категории в другую. 

Читайте также: Самострой — какая ответственность и что может грозить по КоАП

 

     Результат процедуры — внесение записи в единый госреестр

Рассмотрение ходатайства длится от двух до трех месяцев (Федеральный закон “О переводе земель из одной категории в другую” № 172-ФЗ РФ ст.3). По окончании этого срока формируется акт о положительном либо отрицательном решении вопроса, который направляется заявителю в 14-ти дневный срок. Обжалование решения возможно в судебном порядке. 

 Отказ можно получить в случае: 

• Обращение подал гражданин, не имеющий на это права; 
• Приложенные документы не соответствуют требованиям. 

 Акт с положительным решением содержит в себе следующие сведения: 

• На каком основании изменена категория; 
• Описание земли, её границы, площадь и кадастровый номер; 
• Старая и новая категории ЗУ.

Решение считается вступившим в силу после внесения записи в ЕГРН. Переоформление документов, фиксирующих право на владение землёй, переведённой в другую категорию, не требуется.   

  

Изменение вида разрешённого использования арендованного земельного участка   

  Если земельный участок находится в аренде, а арендатор желает изменить вид разрешённого использования ЗУ, то к обычному пакету документов должно быть приложено согласие правообладателя земли. Правила получения согласия зависят от нормативов, принятых в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. 

 Если земля принадлежит муниципалитету, необходимо обратиться туда с заявлением, в котором подробно обосновать причины желаемого изменения (например — более эффективное использование и др.).  

 В случае получения отказа от правообладателя, никакого изменения быть не может.   

  

    Классификатор видов разрешённого использования земельных участков – определение   

 Приказом Росреестра № П/0412 от 10.11.20, утверждён Классификатор видов разрешённого использования земельных участков. Это основа, на которой местные власти устанавливают территориальные ВРИ. 

 Классификатор содержит 13 основных пунктов и большое количество подпунктов (постоянно дополняется и изменяется). 

 Самую актуальную на сегодняшний день версию классификатора можно найти на сайте электронного фонда правовых и нормативно-технических документов.   

 

  Как изменить вид использования в соответствии с классификатором    

 Местное самоуправление может принять изменение разрешённого вида использования (Фед. закон “О внесении изменений в Земельный Кодекс РФ <…>” №171-ФЗ от 23.06.14), о чём обязаны направить сведения в кадастровый орган для внесения изменений в ЕГРН.  

В случае внесения изменений в Классификатор видов разрешённого использования, владелец земельного участка, либо арендатор, если срок аренды земли превышает 5 лет (Федеральный закон “О кадастровой деятельности” №221-ФЗ от 24.07.07, с изменениями от 11.06.21, ч.1,3 ст.20) могут обратиться с заявлением об изменении ВРИ ЗУ, и приведении вида в соответствие с изменениями, внесёнными в Классификатор.  

 Муниципальный орган обязан в месячный срок с момента поступления заявления принять решение и ликвидировать несоответствие между отменённым и вновь утверждённым ВРИ.   

 

Другие способы изменить вид разрешённого использования земельного участка   

При наличии ПЗЗ (Правил землепользования и застройки) в местном самоуправлении, содержащих карты зонирования, градостроительные регламенты, необходимо следовать этим правилам. 

 Выбрав среди предусмотренных градостроительным регламентом видов необходимый, следует подать заявление любым удобным способом. 

 Препятствием может стать размер участка указанный в ПЗЗ для разных видов. Участок не должен выходить за рамки установленных параметров запрашиваемого вида – быть меньше минимального и больше максимального. Это станет причиной отказа.  

 Так как ПЗЗ действуют только в пределах населённых пунктов, изменение видов разрешённого использования других земель, например лесного фонда или сельхозназначения, регламентируются иными федеральными законами.   

 Читайте также: Проведение перераспределения земельных участков с 1 января 2018 года

          Права арендатора в этом вопросе    

 

   Есть несколько случаев, в которых даже если есть согласие правообладателя, арендатор не имеет права изменять ВРИ ЗУ: 

• Участок получен в аренду в результате проведения торгов, аукционов (п.17 ст.39.8 Земельного кодекса РФ);
• Участок получен для строго определённого вида деятельности и подлежит использованию только с условиями договора или назначения имущества (п.1 ст.615 Гражданского Кодекса РФ, ст.7,85 Земельного кодекса РФ, ст.1,37 ГрК).

 Однако для арендаторов есть выход из таких ситуаций – выкуп арендуемых земель в собственность.