Что не является объектом капитального строительства

Автор: Юрист сайта Александра Рожкова

Федеральным законом №342-ФЗ от 3.07.2018 в статью 1 Градостроительного Кодекса Российской Федерации помимо прочего, было внесено изменение в пункт 10: слова “временных построек<…>” заменены на слова “некапитальных строений<…>”. Также введён дополнительный пункт 10.2, в котором дано развёрнутое определение понятия “некапитальное строение”. Важность этого уточнения несомненна, так как от того, к какой категории будет отнесён строящийся объект, зависит размер пакета разрешительных документов, а также потребуется ли регистрация и постановка постройки на учёт.     

 

   Что такое некапитальный объект строительства    

 Градостроительный кодекс трактует понятие “некапитальный объект строительства” следующим образом: 

  • Сооружение, не требующее изготовления заглублённого фундамента; 
  • Построенное из легко разборных конструкций, демонтаж и перемещение которых не нанесёт серьёзного ущерба постройке;  
  • Строения вспомогательного, сезонного назначения, не требующие оформления разрешения на строительство;   
  • Временный характер пребывания на участке; 
  • Без постоянного подключения водоснабжения, электроснабжения, теплоснабжения, водоотведения;
  • Право собственности не регистрируется в ЕГРН; 
  • Очень важно соответствие устанавливаемого объекта виду разрешённого использования земельного участка, градостроительному регламенту, правилам землепользования, застройки, пожарным, санитарно-эпидемиологическим нормативам.  

  Согласно статье 130 ГрК РФ объект, признанный некапитальным, не будет считаться недвижимостью.  

 Соответственно, капитальное строение имеет следующие признаки:  

  • Прочное соединение с землёй (глубокий фундамент, сваи и т.п.); 
  • Невозможность демонтажа и перемещения без нанесения непоправимого ущерба; 
  • Проведение цикла подготовительных, проектных, пусконаладочных работ;  
  • Долговременное, фиксированное подсоединение к инженерным коммуникациям; 
  • Является недвижимостью.

  В ГК РФ уточнили, что относится к капитальным и некапитальным строениям. 

некапитальные объекты строительства

 В пунктах 10, 10.1, 10.2 ГрК прописаны подробные признаки, по которым объект можно отнести к тому или иному виду. 

 Капитальными являются здания, сооружения, строения строительство которых завершилось либо нет. 

 Капитальность зданий — это совокупность характеристик, по которым их можно отнести к ОКС (объектам капитального строительства). 

 К зданиям относят архитектурно-строительные объекты для временного и постоянного проживания людей, создания рабочих пространств, обслуживания населения. Они подразделяются на жилые и нежилые, основные, подсобные, служебные.   

здания и сооружения

 Сооружениями считаются производственно-технические объекты вкупе с устройствами, составляющие с ним единое целое. К этой категории относятся транспортные, гидротехнические, трубопроводные и прочие линейные объекты различного назначения.   

 Незавершенный объект, на котором работы идут, приостановлены, заморожены или прекращены, будет считаться капитальным, если полностью выполнены фундаментные работы.  

 Некапитальные строения по закону — это киоски, навесы, сараи, строительные бытовки, остановочные пункты и другие временные сооружения, не имеющие фундамента. Их основная функция – это выполнение вспомогательной роли при основном объекте.  

Читайте также: Самострой — какая ответственность и что может грозить по КоАП

 Государственные стандарты, такие как ГСН 81-05-01 от 2001 года, также позволяют относить к некапитальным: 

  • Парковки, автостоянки;
  • Павильоны для продажи товаров и услуг;
  • Антенны-мачты операторов, предоставляющих услуги связи; 
  • Аттракционы; 
  • Передвижной цирк-шапито; 
  • Фонтаны; 
  • Архитектурные элементы малых форм (без фундамента);  
  • Нестационарные биотуалеты; 
  • Другие объекты модульного типа, площадью до 25 кв. м.

                          Почему это так важно    

 Определение капитальности объекта очень важно для понимания того, какие действия следует предпринять, чтобы не выйти за рамки действующего законодательства. Необходимо ли:   

  1. Получение разрешения на строительство
  2. Уведомление надзорных органов о начале строительства. 
  3. Уточнение регламентов расположения постройки относительно границы земельного участка. 
  4. Регистрация в кадастровой палате. 
  5. Регистрировать право собственности на постройку.

 Читайте также: Как найти и посмотреть земельный участок по кадастровому номеру на карте

признаки капитальности строения  

 При возведении разного вида построек требования кардинально различаются. В ч. 17 ст. 51 ГрК РФ перечислены ситуации в которых нет необходимости получения разрешений на строительство. Так, пункт 2 ч.17 ст.51 гласит, что разрешения не требуются при реконструкции либо строительстве объекта, не являющегося капитальным, а пункт 3 ч.17 ст.51 освобождает от получения разрешений при возведении строений вспомогательного использования. 

        Отличия капитального и некапитального строения   

 Капитальное строение от некапитального отличается целым рядом признаков.     

  

Капитальные строенияНекапитальные строения
объекты, прочно привязанные к земле, с невозможностью демонтажа, перемещения без причинения серьёзного ущерба объекты, не имеющие прочной связи с землёй, которые можно демонтировать, переносить и устанавливать в другом месте без ущерба функциональности
проведение работ проектно-изыскательских, земляных, монтажных, пусконаладочных, прокладка стационарных коммуникацийотсутствие этих видов работ за ненадобностью
строение рассчитано на многолетнюю службу, технологическая сложность процесса постройкипростота установки и ограниченный срок использования
надо получать разрешение для старта строительных работ и начала эксплуатацииразрешительные документы не нужны  

кроме некоторых, оговоренных в законе случаев

регистрация в Росреестре прав собственности и внесение в кадастр в Росреестр на учёт не ставится, собственностью является в качестве вещи

 

   Баня — это капитальное строение или нет?    

 На этот вопрос нет определённого ответа. Капитальность строения зависит от способа постройки либо установки бани:  

  • Некапитальная (временная)
    • Установленная в собранном виде (сруб, бочка), фундаментные работы не проводились; 
    • Одноэтажная, без дополнительных пристроек, на опорах либо неглубоком (до 50с) фундаменте. 
  • Капитальная (стационарная)   
    • Несколько комнат (помещений) на углублённом фундаменте с подведёнными коммуникациями.  

   Гараж — это капитальное строение или нет?   

  Так же, как баня, гараж может быть временный, который в случае необходимости можно легко перебазировать, и стационарный, зарегистрированный в Росреестре, БТИ, являющийся частной собственностью.

  •    Капитальным строением считается гараж, построенный с выполнением земляных работ, забетонированной ямой, подвалом, из кирпича или пеноблока;
  •   Некапитальное строение – это “ракушка”, контейнерный на отсыпанной щебнем площадке, металлический на утрамбованной земле.  

   Нормативные акты, проектная документация на некапитальное строительство 

Существуют федеральные, региональные, муниципальные нормативные акты, регулирующие правовые аспекты возведения некапитальных строений. Муниципальные касаются получения разрешений (ВРИ ЗУ) для владельцев земли и арендаторов муниципальной собственности, а также ПЗЗ (правил землепользования и застройки).

Читайте также: Виды экспертизы проектной документации

проектная документация

Главный федеральный закон — это Градостроительный кодекс Российской Федерации.  

    • Основное определение некапитального строения содержится в ст.1 п.10.2 Градостроительного Кодекса РФ. В ней сказано “некапитальные строения, сооружения — строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землёй и конструктивные характеристики которых позволяют осуществлять их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений, в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений”. 
    • ГСН 81-05-01-2001 “Сборник сметных норм затрат на строительство временных, модульных зданий и сооружений <…>”. В данном стандарте указано, что следует понимать под вспомогательными и обеспечительными некапитальными объектами.
    • ГОСТ 25957-83 “Здания и сооружения мобильные (инвентарные). Классификация. Термины и определения”. Здесь введено понятие “Титул”, в которое входит краткая характеристика и перечнем основных показателей. Это наименование, местонахождение и технические данные. 
    • ГОСТ 58759-2019, вступивший в силу 01.09.20 расшифровывает понятия мобильных (инвентарных) зданий и сооружений, устанавливает обязательную к применению классификацию, термины, определения.   
    • ФЗ № 381 от 28 декабря 2009 года “Об основах гос. регулирования торговой деятельности в РФ” в ст.2 п.6 дано понятие нестационарного торгового объекта. 
    • ФЗ № 217 от 29.07.17 в п.2 ввел термин “садовый дом”, и узаконил требование обязательного уведомления об установке такого дома на земельном участке.  
    • Признаки определения некапитальности сборных жилых, дачных домов, бань и иных объектов, продажа которых в наше время очень распространена, уточнены в письме министерства экономического развития № 14-00484/16 от 27.01 2016 года.  
    • Порядок установки временных построек на земельном участке, находящемся в собственности регламентируется местным законодательством, федеральных законов на эту тему нет. 
  • Статья 37 ч.1 и ч.2 ГрК РФ поясняет что такое разрешённое использование земельного участка, какие существуют виды этого использования. При несоблюдении ВРИ ЗУ земельный надзор имеет право наложить штраф (КоАП РФ ст.8.8 п.1) и потребовать снесения некапитального строения.    

Читайте также: Неразграниченная земля — как найти и использовать      

Подлежат ли регистрации некапитальные постройки  

 По Федеральному закону № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости (с изменениями и дополнениями)” принятому 13 июля 2015 года, госрегистрации в обязательном порядке подлежат объекты недвижимости, “прочно связанные с землёй, перемещение которых без нанесения несоразмерного ущерба их назначению невозможно”. Следовательно, постройки, которые не имеют характеристик, подтверждающих капитальность зданий, которые в отличие от капитальных можно демонтировать и перемещать без особого ущерба для последующей эксплуатации, не требуется ставить на кадастровый учёт. Также на такую постройку право собственности не регистрируется.  

  Хозяйственные и подсобные постройки требуют регистрации и постановки на учёт только в случае, если их площадь более 50 кв. м.  

 При возникновении спора о том, капитальное строение или нет, назначается строительная экспертиза. Она выносит решение, исходя из совокупности нескольких факторов: 

  • С какой целью возведена постройка; 
  • Какие материалы использовались; 
  • Инженерные коммуникации подведены по временной либо постоянной схеме; 
  • Соразмерен ли ущерб в случае демонтажа или сноса
  • Соответствие нормативам местного муниципалитета. 

Поэтому постройку, признанную некапитальной, нет необходимости ставить на кадастровый учёт и регистрировать на неё право собственности. 


Оставьте ответ

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *