Как правильно оформить снос объектов недвижимости

Автор: Юрист сайта Александра Рожкова

 С течением времени все здания и сооружения стареют, ветшают и начинают разрушаться. Если невозможно сделать реконструкцию либо капитальный ремонт, то постройку придётся сносить. Наиболее полная информация о том, как сносят здания, какие документы потребуются, кто этим занимается, собрана в этой статье.   

 

Порядок сноса объектов капитального строительства  

 Порядок сноса объектов капитального строительства определяется статьями 55.30, 55.31, 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Вступившая в действие согласно закону №340-ФЗ (“О внесении изменений в Градостроительный Кодекс РФ и отдельные закон. акты РФ”, принят 3.08.18) ст. 55.31 содержит 14 пунктов, которые регламентируют правила демонтажа зданий и сооружений: 

• условия отключения от коммуникаций (СИТО); 
• процесс ликвидации, правила техники безопасности при проведении работ; 
• порядок избавления от строительного мусора;  
• списки организаций, имеющих право заниматься демонтажем;  
• правила и сроки подачи уведомлений о начале и завершении сноса; 
• списки документов, для получения разрешения на проведение данного вида работ.            

Что такое снос – определение  

 Официальное определение гласит: “Снос объекта капитального строительства — это его ликвидация путём разрушения, разборки и (или) демонтажа, в том числе и его частей.” (статья1 пункт14.4 Градостроительного Кодекса РФ). 

 Существуют исключения из правил – это уничтожение жилых и нежилых зданий, сооружений вследствие стихийных бедствий и противоправных действий.  

Снос без согласования и снос с уведомлением органов местного самоуправления   

 Без согласования с муниципальными властями (статья 55.30 часть 3) можно снести следующие строения: 

• объекты, не являющиеся капитальными;  
• вспомогательные, временные строения; 
• на земле, не предназначенной для коммерческой; деятельности (садовый участок, земля под ИЖС), это гаражи, садовые домики, хозяйственные постройки; 
• объекты ИЖС.     

Собственник, принявший решение о сносе жилого дома, должен предупредить муниципалитет, в котором находится его недвижимость. Уведомление подаётся минимально за 7 рабочих дней до начала демонтажных работ. Это делается следующими способами: 

1. Посещение многофункционального центра; 
2. Записавшись на приём в самоуправление;  
3. Отправка через Почту России;
4. Заполнив формы на сайте Госуслуг.

Форма уведомления утверждена приказом Минстроя РФ, образец можно найти Приложение N 1. Уведомление о планируемом сносе объекта капитального строительства | ГАРАНТ (garant.ru).  

 

 При необходимости к уведомлению прикладываются добавочные справки и акты. 

         По каким основаниям может сноситься ОКС  

 Основаниями для сноса ОКС согласно статьи 55.30 пункта 1 Гр. К РФ служат решения: 

• Собственника недвижимости; 
• Застройщика объекта; 
• Органов городского (районного, поселкового) самоуправления (признание строения аварийным и др.);
• Судебного органа. 

  Однако есть некоторые виды объектов, для ликвидации которых прописан особый порядок: 

• Самовольные постройки (ст.55.32);   
• Сооружения, которые выстроены в ЗОУИТ (зоны с особыми условиями использования территории) (ст.55.33 ч.1). ОКС будет снесено, при условии, что в режиме данной зоны запрещено капстроительство; 
• Строения, демонтируемые в связи с освобождением площадей под новую, капитальную застройку (реконструкцию) (ст.55.33 ч.2).

 Самовольные постройки  

 Самовольную застройку могут снести в принудительном порядке, на основании судебного постановления или решения, принятого муниципалитетом (ст.222 Гражданского кодекса РФ). 

 Надзорные органы, обнаружившие самострой, подают уведомление местным властям, на основании которого в 20-дневный срок принимается одно из нижеследующих решений: 

•  О сносе самостроя либо о приведении его в соответствие с нормами законодательства; 
•  Об обращении в суд, в случае отказа от добровольного исполнения решения самоуправления; 
• Об отсутствии признаков самовольной капитальной постройки. 

В семидневный срок это решение направляется гражданину, который построил объект, либо владельцу земельного участка. Если владельцы не найдены, решение размещается в интернете, на щитах объявлений около строения. 

 Снести или привести в соответствие с требованиями обязан владелец объекта, либо владелец земельного участка. Если самоуправлению пришлось сделать это самостоятельно, владельцы обязаны возместить все расходы.  

 Строения в границах зон с особыми условиями использования территории   

    Строения, расположенные в границах ЗОУИТ, могут быть снесены по нескольким причинам: 

• Когда они признаны самовольной постройкой; 
• Когда режимные правила данной зоны не допускают размещения ОКС. В этой ситуации предусмотрено: 
  • возмещение материальных потерь владельцам объекта;
  • выкуп здания государством у владельцев недвижимости.  

 Снос в целях строительства нового объекта   

 Первое, что надо сделать организации, планирующей сносить объект для последующего строительства ОКС на данном земельном участке, удостовериться, что сносимая постройка не является историческим памятником. Законом запрещено сносить сооружения, внесённые в реестр объектов культурного наследия.  

 Застройщику потребуется разработать проектную документацию на строительство, в которую будет включён демонтаж объекта. После получения официального разрешения на строительство, можно приступать к сносу.    

Проект организации работ по сносу ОКС  

 Для получения разрешения на ликвидацию (без строительства нового здания) необходимо создать проект по организации работ (ст.55.30ч.2). Эти правила подразумевают следующие действия:  

1. необходимость заключения договора со специалистом в области архитектурно-строительного проектирования, который внесён в федеральный реестр специалистов данного профиля (ст.55.30 ч.2); 
2. также потребуется проведение обследования демонтируемого сооружения, акт о проведении обследования необходимо приложить к уведомлению о сносе;  
3. акт об отключении от СИТО (сетей инженерно-технического обеспечения); 
4. акты о соответствии санитарно-эпидемиологическим, природоохранным требованиям; 
5. документы о соответствии требованиям безопасности;  
6. когда демонтаж производится за счёт средств, выделяемых из бюджета, заказчик обязан составить смету на предстоящие работы.  

 Проект будет создан на основе вышеуказанных документов, содержание и строение проекта зафиксировано в распоряжении Правительства РФ №509 от 26 апреля 2019 года.        

В каких случаях проект не требуется 

Порядок сноса здания собственником не всегда требует составления проекта. Проект может быть составлен на добровольной основе при условии, что на земле, не предназначенной для проведения предпринимательской деятельности, предстоит демонтировать: 

• объект ИЖС; 
• садовый домик; 
• гараж, хозпостройки на дачном участке или на земле под ИЖС; 
• строения для вспомогательного использования;   
• если работы по сносу ОКС начаты до принятия данных нормативов, то есть до 04.08.2018 г.

 Данные правила прописаны в статье 51 (пункты с 1 по 3) Градостроительного Кодекса  РФ.  

Смотрите также: ЗОС в строительстве, что это

Отключение объекта от инженерных сетей 

Порядок сноса объектов капитального строительства требует в первую очередь отключения сооружения от инженерных сетей – электроснабжения, водопровода, канализации, теплоснабжения. Это производят организации, поставляющие данные услуги (ст.55.31 п.1,2). 

 Подрядчик, который будет осуществлять снос, должен подать заявку в организацию, занимающуюся эксплуатацией, в течение 10 раб. дней получает условия отключения (бесплатно).

Отключение производится в тридцатидневный срок, но не ранее даты, которую указал подрядчик. Производит его компания, получившая заявку, т.е. организация, эксплуатирующая сети. По окончании работ выдаётся акт, подтверждающий отключение.  

Как подать уведомление о предстоящем сносе  

 Для подачи уведомления необходимо собрать пакет документов:    

• Уведомление по образцу, утверждённому приказом №34/ПР Минстроя РФ от 24.01.19.г.; 

 Приложение N 1. Уведомление о планируемом сносе объекта капитального строительства | ГАРАНТ (garant.ru)  

• Акты и решения, полученные в результате обследования демонтируемого объекта; 
• Проект, подготовленный сертифицированным специалистом на основе проведённых обследований сносимого строения.

Пакет подаётся в архитектурно-градостроительный отдел (департамент) самоуправления, на территории которого находится сооружение, подлежащее демонтажу. 

 Сделать это можно, посетив самоуправление, МФЦ, или на Госуслугах, минимум за 7 раб. дней до назначенной даты начала разборки строения. 

 Получив документы, местное самоуправление в течение 7-ми раб. дней проведёт проверку актов, справок, при необходимости запросит недостающие. Затем разместит документы на официальном портале в разделе “градостроительная деятельность” (ИСОГД) и уведомит органы государственного строительного надзора.   

 Подача уведомления о начале проведения работ не предусмотрена, если процесс демонтажа ОКС был начат до 04.08.2018.  

Демонтаж здания, работы по сносу 

  Как сносят здания, кто имеет право на проведение таких работ, прописано в статье 55.31 Градостроительного кодекса РФ. Снос нежилого здания, которое причислено к ОКС, ничем не отличается от демонтажа жилого ОКС.

 Перед началом проведения работ подрядчик обязан принять следующие меры: 

• Оборудовать свободный подъезд для спецтехники и автомобильной техники;
• Установить ограждения;  
• Принять меры для обеспечения безопасности людей, государственного и частного имущества; 
• Провести природозащитные мероприятия; 
• Обеспечить вывоз строительного мусора на специализированные полигоны; 
• Создать условия для соблюдения технических регламентов; 
• Полностью следовать установкам проекта по организации проведения ликвидации. 

 Проводить работы по сносу капитальных построек имеют право: 

1. Застройщик, являющийся либо не являющийся членом СРО (саморегулируемой организации); 
2. Индивидуальные предприниматели, юридические лица (ООО), также состоящими или не состоящие в СРО, заключившие договор подряда.

Руководить работами по ликвидации обязан главный инженер проекта. 

 Подав уведомление, работу можно начинать через 7 рабочих дней. 

В каких случаях нужно получить СРО на демонтаж    

Подрядчик (застройщик, ИП, ООО) по сносу строения обязан быть членом строительной СРО (Саморегулируемой Организации), получить от неё лицензию (допуск) на проведение работ, если смета по заключённому контракту составит не менее одного миллиона рублей. 

 Полностью государственным и муниципальным предприятиям, а также компаниям, в уставном капитале которых доля государства превышает 50%, при заключении договора подряда на снос здания, сооружения не требуется быть членом Саморегулируемой Организации. 

Читайте также: Договор подряда на выполнение строительных работ  

 Подробный перечень таких предприятий указан в статье 55.31 ч.6, п.1-п.5 ГрадКодекса РФ. 

 Уведомление о завершении сноса  

 Когда демонтаж ОКС закончен, требуется подать уведомление о завершении сноса (ст.55.31.ч.12). На это даётся 7 рабочих дней. Форма уведомления утверждена приказом Минстроя РФ №34/Пр 24.01.19. Ознакомиться и скачать её можно перейдя по ссылке Приложение N 2. Уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства | ГАРАНТ (garant.ru). 

 Подаётся уведомление в городское (районное, поселковое) управление, на территории которого стояло ликвидированное здание. Вариантов подачи несколько: 

1. Почта России; 
2. Посещение мэрии лично; 
3. Многофункциональный центр; 
4. На сайте Госуслуг.  

В обязанности самоуправления входит оповещение стройнадзора и размещение информации в ИСОГД (информационная система обеспечения градостроительной деятельности).     

Регистрация прекращения прав на объект    

 Ликвидированный объект капитального строительства необходимо снять с учёта в Росреестре, также требуется оформить прекращение права собственности на объект. Для этого следует пригласить кадастрового инженера, который составит акт обследования. Составленный в электронном виде и подписанный усиленной электронной подписью (УКЭП) кадастрового инженера акт станет документом, подтверждающим ликвидацию сооружения. 

 Собственник либо законный представитель, получив сообщение о готовности акта, подаёт заявление о снятии с учёта в кадастровой палате, а также прекращении прав собственности. Заявление можно подать разными способами (услуга бесплатная): 

• В МФЦ; 
• На портале Госуслуг; 
• На официальном сайте Росреестра.  

Однако, есть случаи получения отказа в регистрации прекращения прав. Причины могут быть следующие, они указываются в отказе:

• Неполный пакет документов; 
• Ошибочно оформленные документы; 
• Несоответствие данных в разных документах; 
• Истечение срока назначенного для исправления ошибок в документах.

 Завершением процедуры считается получение выписки из ЕГРН, в которой содержится информация о прекращении прав.