Как получить разрешение на строительство — документы, образцы, пошаговый план

Автор: Юрист сайта Ольга Константинова

Объекты капитального строительства считаются законными, если на их возведение было получено официальное разрешение. В этой статье расскажем, как получить разрешение на строительство, срок действия этого разрешения, какой пакет документов необходимо собрать. Также, разберем случаи, в которых разрешения получать не надо.  

Выдача разрешения на строительство – правовые основания  

Выдача разрешений (отказов) на проведение строительных работ производится на основании нескольких законодательных актов:   

НАИМЕНОВАНИЕ	СОДЕРЖАНИЕ
Градостроительный Кодекс РФ (ГрК РФ) ст.51, пункты 1-23, ред.01.03.22г.	Для каких объектов требуется разрешение, а для каких нет; кто выдает, кому и на основании каких документов выдается разрешение; причины отказа и способы обжалования.
Фед.Закон №210-ФЗ (27.07.10) “О предоставлении муниципальных и госуслуг”.	Правила предоставления услуг по выдаче разрешений.
Минстрой РФ: Приказ №117 от 19.02.15 утверждающий формы разрешительных документов на строительство и ввод в эксплуатацию построек.	Формы документов для получение разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию.
Министерство Строительства и ЖКХ: Приказ №334 от 19.05 16 регламентирующий выдачу разрешений.	Местонахождение учреждения, сроки предоставления услуги, перечень необходимых документов, стандарты предоставления и обжалования отказа либо бездействия структуры.
Правительство РФ: Постановление №1038 от 11.04.22 о полномочиях Минстроя и ЖКХ, раздел II, части 5,6,7.	Устанавливает формы, порядки, методики, требования, критерии документации, предоставляемой для получения разрешений.

Как получить разрешение на строительство объекта капитального строительства 

Для получения разрешения на строительство ОКС необходимо соблюсти следующий порядок:   

1. Собрать пакет требуемых законодательством документов.  
2. Уточнить, какой именно орган уполномочен выдавать разрешение для данного вида строительства:  
   1. местное самоуправление; 
   2. федеральные органы власти. 
3. Подать заявку лично или онлайн.  
4. Через пять рабочих дней получить ответ (лично, электронным письмом, почтой России: указывается при подаче заявки).  

Образец разрешения:

Документы для получения разрешения на строительство 

Состав документов для разрешительной документации на строительство ИЖС, ОКС, линейных объектов (авто и ж/д дороги, линия электропередачи и связи, кабеле и трубопроводы) различается.

Чтобы получить разрешение на строительство ОКС необходимо собрать пакет документов, в который входят:

•  Документ, подтверждающий право распоряжения земельным участком: 
  1. св-во о регистрации права собственности; 
  2. договор купли-продажи или мены; 
  3. решение об установлении частного или публичного сервитута. 

Сервитут – ограниченное право использования земли в личных, муниципальных или государственных нуждах.

• Нотариально заверенное согласие всех собственников земли. 
• Кадастровый план участка (участков) с разрешенным видом использования земли (градостроительный план). 
• Схему расположения ОКС на плане участка.  
• Проектная документация и результат инженерных изысканий с положительным отзывом от аттестованной экспертной организации (если создание проекта установлено законом для данного вида строительства). 
• Пояснительная записка к проекту.
• Заявление на предоставление услуги. 
• Документы, удостоверяющие личность. Заверенную нотариусом доверенность в случае обращения не собственника.  
• В зависимости от вида объекта и месторасположения участка могут потребоваться дополнительные документы.    

Важно! П.10 ст.51 ГрК РФ запрещает требование документов, не указанных в п.7 ст.51 ГрК РФ.

Форма заявления по выдаче разрешения на строительство

В приказе Минстроя РФ №117 утверждена форма заявления по выдаче разрешения и прописаны правила заполнения этого заявления. Она действительна как для строительства, так и для реконструкции ОКС.  

Скачать бланк «Форма заявления по выдаче разрешения на строительство»

Образец разрешения:

Требования к проектной документации при решении вопроса о выдаче разрешения на строительство  

Правильность составления проекта определяется экспертизой проектной документации (ст.49 ГрК РФ). Проводить экспертизу имеют право частные и государственные компании, имеющие госаккредитацию и зарегистрированные в реестре Федеральной службы “Росаккредитация” при Министерстве экономразвития. 

Проект должен соответствовать основным требованиям, закреплённым в ГОСТе Р21.1101-2013. 

 Основные критерии: 

1. Соблюдать технические регламенты строительства. 
2. Должное внимание уделить сан-эпидембезопасности. 
3. Исполнять законодательство об охране окружающей среды и памятников истории и архитектуры. 
4. Придерживаться требований по промышленной, электроэнергетической и других видов техногенной безопасности. 
5. Полностью следовать результатам инженерных изысканий.  

Если это необходимо для данного объекта, то дополнительно проверяется сметная стоимость строительства, также входящая в проектную документацию. 

Важно! Экспертиза не требуется для проектов ИЖС, таунхаусов высотностью не более 3 этажей, садовых домиков, а также некоторых видов производственных помещений.    

Разрешение на строительство срок действия

Сроки действия разрешений на строительство: 

Вид строительства	Срок действия разрешения
Индивидуальное жилищное строительство	10 лет (п.19.ст.51.ГрК РФ)
Объекты некапитального строительства	Срок, указанный в проектной документации (п.19.ст.51.ГрК РФ)
Отдельные этапы строительства ОКС	Сроки, указанные в проекте (п.12.ст.51.ГрК РФ)

Разрешение может быть отозвано (п.21.1.ст.51.ГрК РФ). 

Такое решение принимает орган, выдавший разрешение, до окончания срока действия разрешения на строительство в следующих случаях: 

1. Добровольно либо принудительно прекращено право собственности на земельный участок. 
2. Прекращение договора аренды земли.
3. Изъятие земли для государственных нужд. 
4. Установление несоответствия выданного разрешения виду разрешенного использования участка. 
5. Если отозвано разрешение на пользование недрами, то отзывается и разрешение на строительство и реконструкцию сооружений для осуществления данной деятельности. 

Случаи строительства без разрешения    

В Градостроительном кодексе прописаны случаи, в которых не требуется получать разрешение на строительство – п.17.ст.51. 

ПЕРЕЧЕНЬ ОБЪЕКТОВ, ВОЗВОДИМЫХ БЕЗ ПОЛУЧЕНИЯ РАЗРЕШЕНИЯ

1. Садовые домики и хозяйственные постройки на садовом участке.

2. Гаражи, если они возводятся на земле, не предназначенной для ведения предпринимательской деятельности.

3. Объекты, не признанные капитальными, т.е. не имеющие заглубленного фундамента: киоски, навесы, бытовки, подсобки и др.

4. Антенны, мачты, башни связи (высотой до 50 метров), а также сооружения связи на подпадающие под определение особо опасных и технически сложных.

5. Посольские и консульские строения за рубежами РФ.

6. Объекты ИЖС.

7. Некоторые виды техногенных сооружений, линейных объектов, пешеходных и автодорог (Правительственное постановление №1816 от 12.11.20.).

Также, закон предусматривает легализацию постройки, возводимой без получения необходимых разрешений (п.3.ст.222.ГК РФ). Для этого должны быть соблюдены несколько условий: 

1. Участок, на котором идет строительство, находится в законной собственности или бессрочном владении. 
2. Сооружение соответствует нормативам. 
3. Не выявлено нарушения прав других людей, нет угрозы их жизни и здоровью. 
4. Вид разрешенного использования участка позволяет строить на нем такие сооружения.   

 Легализация происходит через суд. 

В каких случаях могут отказать в выдаче разрешения на строительство?   

Соответствующий орган может отказать заявителю в получении разрешения на строительство, о чем выдается соответствующий документ (п.13.ст.51.ГрК РФ).

ПЕРЕЧЕНЬ ПРИЧИН ДЛЯ ОТКАЗА В ВЫДАЧЕ РАЗРЕШЕНИЯ

1. Несоответствие вида разрешенного использования земель объекту строительства.

2. Предоставленные документы не соответствуют установленному в законе перечню.

3. Документы утратили силу либо содержат недостоверные сведения.

4. Отрицательные отзывы экспертизы проектной документации.

5. Градостроительный план участка не предусматривает такого вида построек.

6. Если работы начаты до получения разрешительной документации.

7. Размещение объекта на участке не соответствует строительным нормативам.

8. Нарушение предельных параметров отклонения от разрешенного строительства.

Важно! Отказ оспаривается в судебном порядке (п.14.ст.51.ГрК РФ).  

 Образец отказа:

Как получить разрешение на строительство объекта ИЖС: нормативные документы 

Для получения разрешения на строительство объекта ИЖС (п.9.ст.51.ГрК РФ) необходимо предоставить следующие документы: 

1. Заявление на получение разрешения. 
2. Документ, подтверждающий право владения или распоряжения земельным участком. 
3. Выдержку из градостроительного плана со схемой расположения дома на участке. 
4. Текстовое и графическое (конфигурация и рисунок фасада) описание будущего дома.   

Проект своего дома застройщик может заказать по собственному желанию, так как он не является обязательным документом. 

Подать документы можно в электронном виде через портал Госуслуг или лично посетив Многофункциональный центр. 

Уведомительный порядок строительства объекта ИЖС

3 августа 2018 года в Градостроительный Кодекс были внесены изменения (Фед.закон №340-ФЗ), заметно упростившие процедуру оформления документов для индивидуального строительства. Изменения касаются не только жилых домов, но и садовых домиков.

Важно знать! Теперь вместо получения разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию, достаточно просто уведомить органы местной власти о начале строительства и о вводе построенного дома в эксплуатацию. 

Какое жилье можно построить на земле для ИЖС

Законом (п.39.ст.1.Грк РФ) установлен максимальный размер индивидуального жилого дома: 

1. Высота не более 20 метров. 
2. Наземная этажность – не более 3 этажей. 
3. Дом отдельностоящий, который нельзя разделить на несколько объектов. 
4. Строение, состоящее из жилых и вспомогательных комнат, предназначается только для нужд проживающих там людей.

Эти правила позволяют избежать возведения многоквартирных домов под видом ИЖС на участках, выделяемых под индивидуальную застройку.

С 2019 года уведомительный порядок действует и для садовых домиков.  

Как подать строительное уведомление, какие документы понадобятся 

Уведомление о начале и о завершении строительства подаются традиционными способами: 

1. Заказное почтовое отправление. 
2. Личное посещение МФЦ.  
3. В электронном виде через личный кабинет на Госуслугах. 

К уведомлению следует приложить документы: 

НАИМЕНОВАНИЕ	ТИП ДОКУМЕНТА
Паспорт гражданина	Оригинал
Кадастровый план земельного участка	Оригинал, для снятия копии
Уведомление по установленной форме	Оригинал, обязательно
Документы на землю	Оригинал для снятия копии, обязательно
Проектная документация	Не обязательно, по желанию застройщика, оригинал для снятия копии

Срок предоставления услуги – 7 раб.дней.  

Уведомление о планировании строительства  

Уведомление могут подать физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. 

Важно! Уведомление подаётся на планируемое строительство как жилого, так и садового дома. 

 В нем должны содержаться сведения: 

1. Паспортные данные физического лица. 
2. Наименование, ИНН, полные реквизиты юрлица. 
3. Адрес и кадастровый номер участка. 
4. Реквизиты документа подтверждающего право на распоряжение земельным участком. 
5. Данные о виде разрешенного использования земли. 
6. Описание параметров планируемой постройки: жилого или садового дома.
7. Указаны отступы от границ участка. 
8. Почтовый или электронный адрес застройщика.  

Важно! Земельный участок должен иметь четко установленные границы, то есть должно быть выполнено межевание.  

Границы участка можно проверить на публичной кадастровой карте, которая находится на официальном сайте Росреестра, а более подробно узнать о том, нужно ли получать разрешение на строительство индивидуального жилого дома, можно, перейдя по ссылке.

Образец уведомления о планировании строительства садового дома:

Образец уведомления о строительстве жилого дома:

Образец схемы расположения строения на участке и отступов от границ:

Скачать бланк уведомления 

Официальный бланк уведомления можно скачать, перейдя по <<ссылке>>. Там же есть образец заполнения бланка.    

Срок ответа администрации, возможные причины отказа  

Администрация, уполномоченная для принятия решений о строительстве, обязана дать ответ по истечении 7 рабочих дней. 

Если земля находится на территории населенного пункта федерального или регионального значения, либо планируемая постройка не имеет типовых архитектурных решений, для ответа дается 20 рабочих дней.

 Результаты рассмотрения уведомлений и пакета сопутствующих документов могут быть следующие: 

1. Признание соответствия указанных данных нормативам, ГОСТам и другим требованиям закона. 
2. Уведомление о невозможности строительства желаемого объекта на данном земельном участке вследствие: 
   • недостоверности указанной в уведомлении информации; 
   • несоответствия данного проекта виду разрешенного использования земельного участка; 
   • запрета любого строительства на этой земле; 
   • высота, этажность, отступы от границ участка не соответствуют требованиям норматива; 
   • внешний вид здания нарушает облик исторического поселения, архитектурное решение не вписывается в ландшафт охранной зоны; 
   • право владения землей вызывает сомнение.   
3. Возврат пакета документов без рассмотрения. 

Все основания для выдачи уведомления о несоответствии указаны в п.20.ст.55.ГрК РФ.

Важно знать! Начинать строительство до получения уведомления о соответствии нельзя. 

Полученное положительное решение действительно в течение 10 лет. Однако, если в процессе строительства появилась необходимость внести изменения в конфигурацию будущего дома, надо подавать новое уведомление, в котором будут указаны параметры, подлежащие изменению (п.14.ст.51.1.ГрК РФ). 

Если не выполнить это требование, то при регистрации в Росреестре новостройки кадастровый инженер, составляющий технический план здания, укажет на несоответствие первоначально заявленному проекту. Это приведет к проблемам с регистрацией при внесении в ЕГРН.

Услуга по уведомлению о планируемом строительстве предоставляется бесплатно.