Снос или штраф? Какова ответственность за самовольное строительство - Юридическая зона

Автор: Юрист сайта Александра Рожкова

Содержание:

Как закон трактует термин “самовольная постройка”? Какие санкции предусмотрены в законодательстве для граждан и организаций, чьи строения будут признаны самовольными? Обойдётся дело штрафом за самострой или придётся сносить спорный объект?

Ответы на эти и другие сопутствующие вопросы можно найти в этой статье.

Правовой режим строительства объектов. Ответственность за строительство объектов без разрешения

Основным документом, на базе которого строится законодательная система, регулирующий правила работы в строительной сфере является Градостроительный Кодекс Российской Федерации, (Федеральный Закон РФ №190-ФЗ от 30.12.2004, последняя редакция 02.07.21). Региональные и муниципальные постановления принимаются на основе Федеральных законов с учётом местной специфики. Любые капитальные и некапитальные постройки, возведённые с несоблюдением этих норм считаются самовольными и караются административными наказаниями:

Если для объекта предусмотрено разрешение на строительство, оно должно быть, без разрешения строить нельзя;
Объект, построенный без соблюдения градостроительных нормативов, является незаконным и может быть снесён;
Самовольное строительство влечёт за собой административную ответственность — штраф, согласно Кодексу об Административных правонарушениях (Федеральный закон №195-ФЗ от 30.12.01, статья 9.5 часть 1).

Что такое самовольная постройка

Что такое “самовольная постройка”, сказано в ст. 222 ч.1 Гражданского Кодекса РФ. Признаки следующие:

Самовольной постройкой признаётся любое строение, которое:

построено на земельном участке, не предоставленном для данных целей;
возведено без разрешения на строительство (в случае если оно требуется);
построено с нарушением градостроительных норм.

Читайте также: Как поменять назначение земельного участка

В законе оговаривается, что строение не будет считаться неправомерным, если собственник по ряду причин не имел возможности узнать об ограничениях, касающихся использования его земли.

Также изменения в ст. 222 ГК РФ 2018 года дают определенные послабления собственникам незаконных построек и упрощают их легализацию. Так, по новой версии закона:

если объект (дом, баня и т. д.) были построены по закону, а потом правовой статус земли изменился, его не смогут признать незаконным. Например, если участок попал в охранную зону (зону газопровода, водоохранную зону и т.п.), то, что на нем уже построено, будет законным;
даже если постройка незаконная и это будет установлено, в первую очередь предложат ее узаконить, а не сносить;
объект, построенный на вашей земле могут снести, только если он угрожает жизни и здоровью других лиц. А это еще нужно доказать;
решение о сносе принимает только суд.

Примеры:

если вы построили дом, этажность которого превышает допустимую. Если других норм вы не нарушили, вам предложат уменьшить количество этажей и узаконить самострой;
если вы построили баню с нарушением отступа от границы участка (например, поставили вплотную к забору соседа), вам предложат перенести ее на положенное расстояние от границы участка.

Какие объекты считаются самостроем

В законы, в том числе в Градостроительный, Гражданский, Земельный и другие кодексы, регулярно вносятся изменения и дополнения.

Самостроем (самовольной постройкой) считается объект, который нарушает требования законодательства, действительные на момент начала возведения, либо на дату обнаружения такой постройки надзорным органом.

На конец 2021 года к самострою можно отнести капитальные и некапитальные строения, установленные со следующими нарушениями:

Земля не оформлена в собственность или в аренду должным образом;
Категория земель (целевое назначение) не позволяют возводить на них строения (например земли специального назначения);
ВРИ (вид разрешённого использования) участка земли запрещает строительство некоторых видов сооружений;
Отсутствие разрешений на строительство от местных властей;
Нарушение Градостроительного регламента, требований пожарной, санитарно-эпидемиологической, экологической безопасности.

Кто выявляет самострой

Выявлять противозаконные постройки, согласно части 2 статьи 55.32 Град. Кодекса РФ имеют право государственные надзорные органы:

Созданные при муниципальных администрациях специальные комиссии по пресечению самовольного строительства;
Комиссии Росреестра, проверяющие соответствие строений видам разрешённого использования земель;
Представители Департамента лесного хозяйства на подведомственных департаменту землях;
Комитеты земельных ресурсов, контролирующие соответствие строений целевому назначению земель;
Комитеты по защите памятников истории и культуры;
Природоохранные организации.

Право собственности на самовольную постройку

Строение, признанное самовольной постройкой, запрещено регистрировать в Росреестре.

С ней нельзя совершать никакие сделки – оформлять дарственную, заключать договора купли-продажи, аренды, всё будет признано недействительным.

Существуют два варианта того, как поступают с противоправными постройками:

Снос (ликвидация);
Легализация путём приведения в соответствие с требованиями строительных регламентов.

При условии, что нарушения не слишком существенны, их возможно исправить, велика вероятность признания строительства законным. После добросовестного устранения претензий оформляется право собственности на недвижимость, ниже будет рассказано, какими путями это делается.

Когда самострой могут снести

Снести противозаконную конструкцию возможно в нескольких случаях:

Постройка по техническим характеристикам создаёт опасность здоровью и жизни людей;
Целевое назначение земли не позволяет возводить на ней строения;
Объект выстроен на чужой земле, собственник не давал согласия на застройку;
Застройщик не устранил отступления от проектной документации, нарушения правил использования и другие требования надзорных организаций в предписанные сроки.

Читайте также: Что такое красная линия улицы, застройки, дороги и как определить ее по нормам

Как оформить право собственности на самовольную постройку

В 2018 году были внесены изменения в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этим нормам узаконить самовольно возведённое строение при соблюдении некоторых условий смогут лица, обладающие правом собственности, наследования, бессрочного пользования земельным участком.

Осуществляется легализация двумя способами – в судебном, административном порядке.

Два способа узаконить самострой

Способ 1 – Административный

Этот вариант подходит для узаконивания жилых и прочих строений, находящихся на участках под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), на территории дачных, садоводческих хозяйств и не требующих при возведении получения разрешения на строительство.

В МФЦ необходимо подать пакет документов. Он отличается в зависимости от обстоятельств застройки, требований местных органов власти, необходимости получения разрешения на строительство. В пакет входят:

Правоустанавливающие документы на землю:
- свидетельство о праве собственности;
- договор аренды с правообладателем;
- кадастровый план участка;
- акт проведения межевых работ;
- выписка из ЕГРН с указанием вида разрешённого использования.
Технический план на жилой дом (заказывается у кадастрового инженера);
ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) и схему с прорисованным на нём объектом;
Квитанцию об оплате госпошлины;
Заявление о регистрации прав собственности.

Документы подаются в МФЦ, там же можно оплатить пошлину, при необходимости донести недостающие документы.

Срок рассмотрение – две недели.

Способ 2 – Исковое заявление в суд

Если по упрощенной схеме получен отказ в узаконивании самовольной постройки, следует подавать исковое заявление о признании права в судебный орган. Ответчиком в процессе выступает самоуправление, вынесшее постановление об отказе. Примерный список документов (судья может затребовать дополнительные):

Правоустанавливающие документы на ЗУ, выписка из ЕГРН, кадастровый план ЗУ;
Техплан с описанием объекта;
Договор подряда с частным или юридическим лицом, возводившим строение;
Копию отказного документа с обоснованием отказа;
Заключение, в котором подтверждено соответствие постройки СНиП (Строительным нормам и правилам);
Решение, подтверждающее отсутствие угрозы жизни и безопасности людей, ограничения интересов и законных прав граждан при эксплуатации постройки.

Стоимость объекта менее 50 000 ₽ – рассмотрение в Мировом суде, более 50 000₽ – в Районном суде.

Арбитражный суд — разрешение споров о самовольной постройке

Арбитражный суд довольно часто рассматривает споры о сносе строений, признании прав собственности на самовольно возведённые объекты.

Пленум Высшего Арбитражного Суда, (чьи полномочия в связи с упразднением в 2014 году переданы Верховному Суду РФ), 20.04.10 принял постановление № 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности”. Это касается следующих аспектов:

Прокурор, представляющий общественные интересы, имеет право обратиться с иском о демонтаже нелегитимного строения;
Объекту, имеющему признаки самостроя, но при этом право собственности на который зарегистрировано в Росреестре, может быть предъявлено требование о демонтаже;
При возведении самостроя подрядчиком, ответчиком в суде будет выступать заказчик незаконного строительства;
Если незаконным строением в момент судопроизводства владеет третье лицо, ответчиком будет заказчик строительства;
При условии принятия решения о сносе в отношении владельца, не строившего сооружение, возможна подача иска о возмещении убытков к застройщику;
Суд имеет право назначать экспертизу для определения нарушений при строительстве, а также для оценки уровня угрозы здоровью и жизни людей;
Факт того, что застройщик принимал меры для получения разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию, и это является единственным признаком незаконного строительства, даёт право судье удовлетворить иск о признании прав собственности на возведённую конструкцию.

Самовольной постройкой суд может признать объект незавершённого строительства, так как он является недвижимым имуществом.

Примеры из судебной практики

Так, ВС РФ рассмотрел 29.01.19 дело № 9-КГ18-19 по иску компании “Газпром Нижний Новгород” к Чудиной Г.В., о признании самовольным а также сносе за её счёт дачного дома и хозпостроек, находящихся на землях специального назначения. Постройки были возведены на расстоянии 105м от газопровода вместо 150м положенных по правилам. Суд отказал в иске, так как нормы были приняты в 1999 году, а сооружения построены в 1991 году, т.е., ответчица не могла знать о запрете строительства на данном ЗУ.

То есть на момент строительства в 1991 году собственник в принципе не мог нарушить нормы закона 1999 года. В таком случае постройка не будет считаться незаконной.

Дело № 308-ЭС21-22238 о сносе четырёхэтажного жилого дома в Ростове-на-Дону было рассмотрено 06.12.21 ВС РФ. Проведя ряд судебных экспертиз, изучив документы, суд постановил снести здание за счёт застройщика в связи с отсутствием разрешительных документов, непринятии мер к получению этих документов, нарушением правил пожарной безопасности.

Когда может быть принято решение о сносе

Решение о демонтаже принимается муниципальными властями:

когда самовольная постройка возведена на земле, находящейся в муниципальной или государственной собственности;
целевое назначение земель запрещает возведение на них строений;
аварийных и прочих построек, угрожающих здоровью и жизни человека;
строение не приведено в соответствие с требованиями законодательства в назначенные сроки.

Сроки сноса зависят от сложности объекта, согласно пункту 4 статьи 222 Гражданского кодекса они составляют:

для сноса – от 3 до 12 месяцев;

для приведения в соответствие – от 3 месяцев до 3 лет.

На земле, находящейся в собственности, заставить снести могут только постройку, признанную угрожающей здоровью и жизни людей.

Судебные органы принимают решение о демонтаже самостроя в ситуациях, в которых муниципальные органы некомпетентны. Как то:

объекта, зарегистрированного в Росреестре;
постройки, возведённой с нарушением градостроительных, строительных нормативов;
жилого дома;
многоквартирного дома;
садового домика.

Когда могут изъять участок

Если собственник либо арендатор игнорирует постановление о приведении в соответствие либо о демонтаже конструкции в установленные сроки, одним из наложенных наказаний может стать изъятие земельного участка.

С арендатором расторгается договор аренды, муниципальными властями прекращаются права бессрочного пользования.

Землю, находящуюся в собственности, при условии отсутствия на ней иных узаконенных построек (п.4-7 ст.46 Земельного Кодекса РФ), могут изъять по решению суда. Такой участок затем реализуется на публичных торгах, и обязанность ликвидации незаконного объекта перекладывается на нового владельца земли (статья 55.32 части 8-9 Градостроительного Кодекса).

Примеры ситуаций, когда могут участок используется не по целевому назначению и может быть изьят:

на землях ЛПХ или сельхозназначения не ведется деятельность, участок зарос и не соответствует нормам пожарной безопасности;
На земле под ИЖС не было начато строительство жилого дома, а построен гараж и открыт автосервис.

КоАП — штрафы за самовольную постройку

В Кодексе об Административных Правонарушениях (КоАП статья 9.5 в редакции, вступившей в силу 1 декабря 2021 года) прописана административная ответственность за нарушение правил строительства и ввода в эксплуатацию зданий и сооружений.

Пункт 1 статьи 9.5 определяет суммы штрафов, накладываемых за самострой без получения разрешения на строительство, на разные категории нарушителей:

Граждане – от 2000 ₽ до 5000 ₽;
Должностные лица – 25 000 ₽ до 50 000 ₽;
Индивидуальные предприниматели – 25 000 ₽ до 50 000 ₽ либо приостановление деятельности на срок до 90 суток;
Юридические лица – 500 000 ₽ до 1 000 000 ₽ либо приостановление деятельности до 90 суток.

Такое же наказание в виде административного штрафа предусмотрено в пункте 5 статьи 9.5 за отсутствие обязательного для данного объекта разрешения на ввод в эксплуатацию.

При этом важно помнить: уплата штрафа не освобождает от обязанности устранить нарушения закона.