Как получить заключение о соответствии на строительный объект

Автор: Юрист сайта Александра Рожкова

Все строительные объекты, в отношении которых выдается разрешение на строительство и ведется строительный надзор, должны получить так называемое заключение о соответствии (ЗОС). Этот документ подтверждает, что стройка выполнена в полном соответствии с проектом и нормами. ЗОС является основанием для ввода объекта в эксплуатацию. Как получить этот документ с минимальными проволочками и сэкономить время строительства — читайте в статье.

Введение — что такое ЗОС и зачем оно нужно?

ЗОС в строительстве — это “Заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации”. Исходя из этого ЗОС требуется для того чтобы подтвердить, что построенный объект соответствует проекту.

В соответствии с законодательством нашей страны утвержденный, согласованный и прошедший государственную экспертизу проект строительства уже предусматривает, что построенный по этому объекту объект будет соответствовать всем ГОСТам, СНИПам, СанПиНам и другим нормам. В том числе — Федеральным законам, постановлениям Правительства, приказам надзорных ведомств и многим другим требованиям. 

Поэтому следуем такой логике:

1. Наличие ЗОС подтверждает что объект построен по проекту и не отступает от него;
2. Проект, прошедший госэкспертизу подтверждает, что объект соответствует всем строительным нормам и правилам, применяемым в Российской Федерации.

Заключение о соответствии — нормативные акты

Список нормативных документов, регламентирующих выдачу ЗОС, имеет такой список:

1. П. 16 ст. 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (далее — ГК РФ). Именно в этом пункте определяется, что ЗОС выдается после окончания строительства;
2. П. 7. ст.  54 ГК РФ. Этим пунктом устанавливаются 2 уровня строительного надзора — федеральный и региональный. Забегая вперед скажем, что федеральный стройнадзор осуществляет Федеральной служба по экологическому, технологическому и атомному надзору (Ростехнадзор). Региональный стройнадзор осуществляет орган власти субъекта (в разных регионах он может называться Инспекция строительного надзора, Комитет, Министерство или Департамент строительного надзора).
3. Положение О федеральном государственном строительном надзоре, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 30 июня 2021 г. N 1087.
4. Общие требования к организации и осуществлению регионального государственного строительного надзора, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 1 декабря 2021 г. N 2161. Согласно данному документу, региональный стройнадзор осуществляют осуществляют органы власти регионов. А научно-методическое обеспечение этой деятельности осуществляет Ростехнадзор как федеральный орган власти.
5. Постановление Правительства от 01.02.2006 N 54 «О государственном строительном надзоре в РФ». Данный документ утрачивает силу с 2022 года.
6. Приказ Ростехнадзора от 12.03.2020 N 107 «Об утверждении форм документов, необходимых для осуществления государственного строительного надзора». Этим документом определяется форма самого заключения о соответствии построенного объекта (форма ЗОС).

Общий же порядок получения документов имеется на следующей схеме:

Когда нужно получать заключение о соответствии

Как уже писалось выше, заключение о соответствии построенного объекта проекту — обязательный этап перед вводом объекта в эксплуатацию. На таких объектах в течении строительства проводится государственный строительный надзор (федеральный или региональный). 

Получение ЗОС обязательно для всех объектов, для которых обязательна экспертиза проектной документации и ведется государственный строительный надзор.

Надзорными органами выявляются нарушения предусмотренных проектом решений. Инспекторы изучают исполнительную документацию — акты выполненных работ, акты скрытых работ, протоколы испытаний, другие рабочие документы, оформляемые в процессе стройки. Задача проверяющих — выявить несоответствия запроектированного и построенного. 

Например:

• изменение толщины заложенного фундамента (в проекте 40 см а по факту 35 см);
• применение материалов, не предусмотренных проектом (в проекте бетон марки 400 а по факту 350);
• применение оборудования, не предусмотренного проектом (в проекте указана мощность трансформатора 400 кВА, а по факту 350 кВА).

Здесь указаны примеры достаточно серьезных нарушений. Обычно в ходе стройнадзора выявляются более локальные замечания, которые оформляются в предписания. Периодичность проверок стройнадзора обычно составляет от 3 месяцев до 1 года в зависимости от интенсивности строительства.

Подрядчику важно помнить, что к моменту очередной проверки ему как правило необходимо выполнить выданные ранее замечания. Иначе они накопятся как снежный ком. А некоторые будет просто не устранить.

Для того, чтобы получить ЗОС, генподрядчику необходимо:

1. Завершить строительные работы на 100%;
2. Не иметь ни одного неустраненного предписания государственного строительного надзора.

После этого он направляет в надзорный орган уведомление о завершении строительных работ и необходимости проведения итоговой проверки. 

Заключение о соответствии объекта требованиям проекта, технических регламентов выдается только после завершения такой проверки и подтверждения выполнения всех работ, предусмотренных проектом.

После заключения о соответствии застройщик будет получать разрешение на ввод в эксплуатацию — и после учётно-инвентаризационных работ может поставить построенное здание или другой объект) на кадастровый учет.  И начать передавать права на отдельные его фрагменты людям, чтобы они могли сами зарегистрировать собственность в Росреестре.

Кто выдает документ и что при этом проверяется

Задачей проверки соответствия документации, объекта и компании возложена на уполномоченные органы: 

1. Ростехнадзор (в отношении объектов федерального значения — уникальных и технически сложных);
2. Орган строительного надзора субъекта (в отношении объектов регионального значения);

Содержимое его должно соответствовать проекту. Документы должны отражать фактическое состояние и параметры сооружения, его место на кадастровом плане и местности. Результаты проведённых электротехнических измерений и наладочных работ также являются частью подаваемых документов.

Проверяется соответствие  материалов и их свойств плану и допускам, наличие актов проверок надзорными органами, отсутствие нарушений и разногласий в документации, отсутствие не предусмотренных проектом надстроек или сооружений на итоговом плане местности.

Как получить ЗОС быстро и с первого раза

Чтобы не тратить своё время на получение заключения о соответствии несколько раз, придётся отслеживать возведение и укладку коммуникаций, их соответствие документам и нормативам. Для получения документов с первого раза требуется обеспечить следующее:

1. Контролируемое соответствие документации и законам, которое отслеживается
   1. ежедневными службами технического надзора в структуре Застройщика. Результат каждой проверки должен фиксироваться в журнале производственных работ и нормативными журналами. Нужно освидетельствовать скрытые работы и оформление их документации, качество стройматериалов и их номенклатурные параметры, количество или марку — и тому подобное. 
   2. плановыми проверками со стороны надзорных органов. Организовать коммуникацию и согласование таких проверок лежит также на Застройщике, вступает в силу с момента получения разрешения на стройку. Выявленные нарушения он должен устранять до подачи на заключение.
2. Подтверждённое документально соответствие проектной документации и фактически построенного объекта, как по результатам собственных измерений — так и по замерам кадастрового инженера, технического заказчика и норм. Замена материалов на аналогичные не должна снижать качества построенного здания.
3. Получить акт проверки вашего стройобъекта — после визуального осмотра сетей объекта, технических сооружений, а также полученные акты о нарушениях и документами об устранении таких нарушений.

Не будет лишним до подачи на ЗОС устроить проверку по изложенным выше пунктам на своём объекте самостоятельно. Чтобы после не краснеть при надзорных органах или представителях власти, лучше устранить недочёты до официальных предписаний, снова поднять предписания Госстройнадзора по результатам текущих проверок.

Что необходимо для получения ЗОС

Если суммировать изложенные выше факты, можно свести всё к ряду понятных пунктов:

1. Постройка должна соответствовать разрешению на стройку;
2. Должны соответствовать план и фактическое здание;
3. Объект должен соответствовать законодательству;
4. При наличии нарушений — они должны быть устранены;
5. Собственный надзор стройки должен иметь свой журнал проверок;
6. Перед заключением застройщик должен проверить системы и коммуникации.

Основной проблемой для многих застройщиков может стать документация, которую будут запрашивать в процессе проведения проверок и работ, возведения и предварительных пусконаладочных процедур, журналы самостоятельных ежедневных проверок работ.

Какие документы следует подготовить

Требуются следующие документы для подачи на заключение о соответствии — исполнительная документация и производственная документация по фактам выполненных на местности и в процессе строительства работ.

Документация для заключения о соответствии подаётся единым пакетом в электронном виде или печатными бумагами. Подразделяется она на акты и исполнительные документы по работам:

• Акты освидетельствования

1. 1. 1. Разбивка осей капитального стройобъекта;
      2. Геодезическая разбивочная схема-основа;
      3. Скрытые работы — и свидетельство их контроля до выполнения других работ;
      4. Строительных конструкций
      5. Участков коммуникаций и сетей.

• Исполнительная документация:

1. 1. Исполнительные схемы геодезии;
   2. Документация на участки инженерных сетей — схемы и чертежи;
   3. Результаты испытаний и экспертизы стройконтроля;
   4. Акты апробирования используемых технических устройств и приборов;
   5. Документы о качестве и марках строительных материалов;
   6. Данные о фактически выполненных работах;
   7. Журналы ведения внутренних проверок по РД-11-05-2007:
      1. Общий журнал работ;
      2. Журнал проектных организаций авторского надзора;
      3. Журналы входного и операционного контроля качества.

На что обратить внимание при проектировании и строительстве для получения ЗОС с первого раза

Озаботиться получением этого документа нужно ещё в самом начале стройки —  получение разрешения на строительство по указанному вами плану означает ваше согласие на контроль надзорных органов и согласие работать исключительно в рамках текущих законодательных норм.

Читайте также: Самострой — какая ответственность и что может грозить по КоАП

По завершении возведения проведения внутреннего цикла пусков и тестовых испытаний нужно подавать документы в электронном или бумажном виде — причём существует обоснованное мнение, что электронно они рассматриваются быстрей. Мосгосстройнадзор проводит бесплатные семинары по вопросам применения электронных сервисов — чтобы затем получение ЗОС стало  максимально быстрым и понятным. Важно, чтобы:

• качество работ и материалов соответствовало плану;
• план соответствовал нормам и правилам;
• постройка была надежной и безопасной;
• за возведением следили проверяющие и сам Застройщик;
• внимательно устранять выявленные недочёты.

Государственным учреждениям гораздо проще проверить и заключить законность и безопасность для ответственного, открытого и педантичного исполнителя, чем проверять законность в десятый раз переделанного объекта.

Как производится выдача ЗОС

Заявление на подачу ЗОС можно оформить в электронном виде на сайте mos.ru, прикрепив все нужные документы в электронном виде. Период рассмотрения и оформления заключения составляет до пяти рабочих дней.

В ответ вам передадут в цифровом виде или само заключение, или мотивированный отказ, где будет указано несоответствие или нарушения, которые нужно устранить до следующей попытки.

При необходимости можно получить не электронный документ, а его бумажную копию. Для личного получения нужна доверенность от застройщика на право получения и паспорт. Обращаться нужно в службе одного окна. Оформление этого документа бесплатное.

В каких случаях не требуется проходить процедуру ЗОС

Заключение о соответствии, как писалось выше предусмотрено для объектов, проекты которых по закону должны проходить государственную экспертизу. То есть для многоквартирных домов, общественных зданий, детских садов, школ, больниц и тд. Разумеется, ЗОС требуется для уникальных и технически сложных объектов — ТЭЦ, ГРЭС, космодромов и т.д.

Если подразумевается нежилая постройка высотой не более двух этажей и площадью до 1500 квадратных метров, индивидуальное строительство садового дома или дачной постройки, трёхэтажный таунхаус — получать ЗОС не требуется.

Во всех иных случаях — при возведении малоэтажного, но обитаемого комплекса, зданий высокой этажности или сооружений социальной значимости, возведения капитальных построек — требуется обязательное прохождение и ЗОС, и РВЭ — разрешения на ввод в эксплуатацию, которое выдаётся после заключения.

Читайте также: Что не является объектом капитального строительства

Причины отказа выдачи заключения о соответствии

Обидно, когда множество операций выполняется напрасно, и из-за одной крохотной нестыковки приходится подавать документы снова. Поэтому знайте: отказать в заключении о соответствии могут только по двум фактам:

1. Нарушения во время реконструкции или возведения, которые привели к несоответствию проекту и техническим регламентам. В частности, нормами и правилами строительства, правил безопасности эксплуатации, экологически и пожарным нормам. Если постройка в плане опирается на другие документы — то и несоответствие им. Даже если решение проблемы началось — но не завершилось, ЗОС не выдадут.
2. Отсутствие актов итоговой проверки объекта после завершения строительных работ, в котором отражается пусковые испытания оборудования, комплексные измерения и апробации в действии. Если устройства и коммуникации в здании ещё не тестировались — ЗОСа не видать.

Никаких других причин для отказа выдавать заключение о соответствии законодательством не предусмотрено — даже имеющихся пунктов хватает с избытком, чтобы процесс иногда затягивался на три-четыре попытки. Среди наиболее популярных причин опытные юристы выделяют:

• Неполный пакет документов, нужный для подачи;
• Несоответствие плану, нормативным актам, регламентам и техническим условиям;
• Наличие неудовлетворённых предписаний от Госстройнадзора об устранении нарушений;
• Отсутствие надзора за строительством или его нарушение;
• Возведение не предусмотренных планом конструкций и дополнительных помещений.

Иными словами, серьёзные расхождения документов и фактов — верный способ получить отказ в формировании ЗОС. Документы можно собрать и уточнить, тогда как новые конструкции и пристройки придётся регистрировать повторно, доказывая их экологическую, пожарную, эксплуатационную безопасность и соответствие СНиП-ам.

Сроки выдачи Заключения о соответствии

Несмотря на то, что в Постановлении Правительства Российской Федерации за  № 54 указано, что в субъектах РФ заключение о соответствии обязано выдаваться в срок до десяти дней. Но многие службы сокращают его до пяти дней, равняясь на Московское законодательство.

Благодаря волне перехода в электронный формат и накопленному опыту уменьшения времени на бюрократические процедуры, цифровизации большинства надзорной документации и развитию сетевых технологий журналы и проверка могут быть запрошены у надзорных органов без лишних проволочек, а проверка ведомствами отдельных актов не занимает длительных сроков.

Ответственность за непрохождение Заключения о соответствии

Застройщику нельзя пропускать этот важный этап, хоть существующие юридические нормы и не предусматривают явной ответственности — кроме наказания по статье 9.5 КоАП России “Нарушение установленного порядка строительства объектов, приемки, ввода их в эксплуатацию”.

Кроме этого, без заключения многоквартирный дом или жилое здание нельзя передать в эксплуатацию, заселять жильцами, продавать в нём квартиры и проводить прочие подобные операции. Ввод в эксплуатацию без заключения о соответствии преследуется по той же статье.

Читайте также: Разрешение на снос — в каких случаях необходимо