Автор: Юрист сайта Александра Рожкова
В чём разница между понятиями земля и земельный участок, какие виды собственности на землю зафиксированы в Российском законодательстве, в какой мере земельные участки могут выступать объектами гражданских прав?
В статье мы кратко расскажем, как найти и получить в аренду или в собственность неразграниченный участок земли.
Разграничение государственной собственности на земельные участки
Основное отличие понятий “земля” и “земельный участок” в следующем: земля – собственность государства, а земельные участки – все остальные виды собственности.
Российская Федерация состоит из большого количества субъектов, в связи с этим и возникла необходимость разграничения земли по административно-территориальному признаку.
Все земли, которые не находятся в собственности граждан, местных самоуправлений, юридических лиц являются государственной собственностью. Это прописано в статье 16 Земельного Кодекса Российской Федерации (ЗК РФ).
В статье 3.1 Федерального закона №137-ФЗ от 25.10.01 “О введении в действие Земельного кодекса РФ” указан порядок разграничения государственной собственности на землю:
- Федеральная собственность
- Региональная собственность
- Муниципальная собственность
ФЕДЕРАЛЬНАЯ
| РЕГИОНАЛЬНАЯ
| МУНИЦИПАЛЬНАЯ
|
Законодательством предусмотрены и иные земельные участки, которые могут находится в одном из вышеперечисленных видов собственности.
Находящиеся в федеральной собственности
П.1 ст.3.1 Фед.закона №137 к федеральной собственности относит следующие земельные участки (ЗУ):
- на которых стоят все здания, строения, сооружения, находящиеся в федеральной собственности;
- предоставленные органам государственной власти, территориальным отделениям органов госвласти, казённым, унитарным и некоммерческим предприятиям, созданным этими органами;
- на которых расположена Академия Наук и все подразделения, входящие в в структуру Академии;
- предоставленные госкомпании “Росавтодор”;
- собственность на которые предусмотрена другими Федеральными Законами.
Находящиеся в муниципальной собственности
Пункт 3 этого же закона определяет муниципальную собственность:
- земельные участки под всеми зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в муниципальной собственности;
- также, все казённые, унитарные и некоммерческие организации, созданные органами местного самоуправления, стоят на муниципальных землях;
- иные участки, предусмотренные в законах субъектов федерации, принятых на основе федеральных законов.
Что такое неразграниченный земельный участок
| НЕРАЗГРАНИЧЕННЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК | РАЗГРАНИЧЕННЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК |
|---|---|
| Земля государственная, нет зарегистрированных прав собственности | Находится в одном из видов собственности: частной, муниципальной, федеральной |
| Нет правоустанавливающих документов | Есть правоустанавливающие документы |
Узнать статус земли можно воспользовавшись публичной кадастровой картой Росреестра. Информация о кадастровой стоимости, площади, границах участков, формах собственности, видах разрешённого использования регулярно обновляется. Сервис бесплатный.
Пример 1. Информация о частном ЗУ в Самарской области:
Пример 2. Неразграниченная земля в Краснодарском крае:
Как получить неразграниченный земельный участок без торгов
Уполномоченным органом по предоставлению в аренду либо в собственность земельных участков является орган исполнительной власти (в пределах своей компетенции).
Так, если неразграниченный ЗУ находится в пределах муниципального образования, то распоряжаться им сможет только местное самоуправление.
В Земельном Кодексе РФ указано, что ЗУ предоставляются в аренду (ст.39.п.6.) либо продаются в собственность (ст.39.п.3.) путём проведения торгов (аукционов). Но есть исключения, которые позволяют выделить неразграниченный участок без проведения торгов.
В ЗК РФ определены следующие случаи предоставления участков без проведения аукциона:
| Аренда ст.39.п.6. | Продажа ст.39.п.3. |
| Предоставление юридическим лицам (ЮЛ) земельного участка по указу Президента РФ, Правительства РФ, главы субъекта РФ. | Юрлица и физлица, которые являются собственниками зданий, сооружений на арендованной земле, имеют приоритетное право на приобретение этих ЗУ. |
| ЮЛ, взявшим на себя ответственность по завершению строительства проблемного объекта – жилого дома по договору долевого участия. | Участки в садово-огородных товариществах членам этих товариществ. |
| ЮЛ, намеревающимся разместить на ЗУ инженерно-технические коммуникации, нефтепроводы, линии связи для объектов федерального, регионального, местного значения. | Крестьянско-фермерским хозяйствам, с/х организациям согласно положений Фед.Закона №101-ФЗ (ред.29.12.17) “Об обороте земель с/х назначения”. |
| Физическому лицу (ФЛ), ранее заключившему договор аренды на данный участок по истечении срока договора. | Гражданам для осуществления индивидуального жилищного строительства. |
| ФЛ, для ведения личного подсобного хозяйства, сенокошения, выпаса с/х животных, огородничества, садоводства. | Гражданам или крестьянско-фермерским хозяйствам для ведения с/х работ. |
| ФЛ или ЮЛ взамен участка, изымаемого для государственных нужд. | Если на проведение аукциона подана всего одна заявка, то ЗУ будет продан этому лицу. |
Более подробный перечень содержится в тексте Земельного Кодекса РФ ст.39.п.3. и ст.39.п.6.
Пример действия ст.39 п.3:
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга рассмотрел дело №А56-37142/2021 от 10.08 21 года об иске ЗАО “База Бадаева” к Комитету имущественных отношений СПб.
Суть дела в следующем:
ЗАО “База Бадаева” с 2012 года арендовал у города земельный участок, имевший с 1998 года вид разрешённого использования “для размещения складских объектов”. На ЗУ были построены капитальные объекты-склады, т.е. участок использовался по назначению. ЗАО зарегистрировало в ЕГРН право собственности на эти здания.
В начале 2021 года ЗАО подало заявку на выкуп земельного участка без торгов согласно ст.39 п.2 ЗК РФ, на что получил отказ от Комитета имущественных отношений. Основание – смена вида разрешённого использования ЗУ в 2014 году.
Арбитражный суд постановил отменить отказ Комитета на основании того, что на момент заключения договора долгосрочной аренды с ЗАО все требования закона были соблюдены. Согласно п.1 ст.39.20 ЗК РФ собственник зданий имеет приоритетное право на приобретение без торгов земли под сооружениями, находящимися в собственности.
Суд обязал Комитет оформить договор купли-продажи.
Куда обращаться и какие документы нужны
Если участок, который гражданин желает взять в аренду либо приобрести в собственность, не разграничен (т.е. не имеет кадастрового номера и границ) следует обратиться в КУМИ (комитет по управлению муниципальным имуществом).
Однако, гораздо удобнее решить этот вопрос через портал Госуслуг (ПГУ). Услуга называется:
- “Предварительное согласование предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена”.
Это первый этап, который определит размер, вид разрешённого использования участка, присвоит кадастровый номер.
Второй этап – заполнение бланка заявления на сайте портала госуслуг. Для покупки и аренды формы заявлений разные. Потребуется предоставить электронные копии документов и указать следующие сведения:
| Физические лица | Юридические лица |
| фамилия, имя, отчество; | ИНН; |
| данные паспорта; | ЕГРН; |
| сведения из СНИЛС; | официальное название компании; |
| контакты (адрес эл.почты, телефон); | адрес компании; |
| данные участка – кадастровый номер, местонахождение, площадь; | данные участка – кадастровый номер, местонахождение, площадь; |
| для какой цели приобретается (берётся в аренду) земля. | для какой цели приобретается (берётся в аренду) земля. |
Срок рассмотрения от 8 до 50 рабочих дней. Ответ придёт в личный кабинет на портале государственных услуг.
Для получения готовых документов понадобится посетить МФЦ, так как необходимо будет предъявить оригиналы представленных на ПГУ документов.
Распоряжение земельными участками в редакции закона №334-ФЗ
Федеральный закон №334-ФЗ “О внесении изменений в ЗК РФ” был принят 3 июля 2016 года.
Статья 2 пункт 1 исключает полномочия по предоставлению неразграниченных земельных участков, находящихся на территории сельских поселений от местных самоуправлений этих поселений. Теперь эта обязанность возложена на самоуправления муниципальных районов, в состав которых входят сельские поселения.
Нормативные акты. Продажа земельных участков собственность на которые не разграничена
Земельные участки, собственность на которые не разграничена – это земли, на которые не оформлено право собственности, нет правоустанавливающих документов. Но их нельзя назвать бесхозными, эти земли принадлежат государству. Поэтому продажа таких ЗУ регламентируется Российским законодательством:
Земельный Кодекс РФ глава V.1. “Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст.39.1 – 39.20).
Основной посыл таков – если индивидуальный предприниматель, физическое либо юридическое лицо вознамерились стать полноправными владельцами либо арендаторами неразграниченных участков, это станет возможно лишь после государственной регистрации права на земельный участок.
Участок можно купить или взять в аренду по результатам проведённого аукциона. Правила проведения подобных торгов прописаны в ст.39.п.11 ЗК РФ.
Законодательно определены условия, при соблюдении которых землю можно получить без торгов (ст. 39.п.3, ст.39.п.6).
Цена участков определяется исходя из кадастровой стоимости и оспорена может быть только вместе с результатами проведённых торгов (СТ.39.п.4.).
Распоряжаться такими землями уполномочены органы местных самоуправлений (ст.39.п.2. и ст.9-11 ЗК РФ).
Также, каждый субъект может принимать местные законодательные акты, связанные с продажей неразграниченных участков, не противоречащие федеральному законодательству.