Реконструкция зданий и сооружений: нормативные документы

Автор: Юрист сайта Александра Рожкова

Для улучшения жилищных условий, территорий, изменения назначения различных помещений, зданий и сооружений физические и юридические лица проводят реконструкцию. В чём различие между реконструкцией, капитальным ремонтом, переустройством и перепланировкой, какие документы необходимы в каждом случае разберём в данной статье.  

Что такое реконструкция здания и как её провести   

Во первых – что такое ОКС (объект капитального строительства)? ОКС – это здание, строение, сооружение как объект недвижимого имущества неразрывно связанный с землёй. Соответственно, если эти условия не соблюдены, объект будет считаться некапитальным. Законодательно это прописано в Градостроительном Кодексе РФ (ГрК РФ) ст.1 п.10 и Гражданском Кодексе РФ (ГК РФ) ст.130 ч.1.

Если здание ветшает, появляется надобность в изменении предназначения, также по многим другим причинам собственник либо арендатор могут принять решение о реконструкции.  

В законодательстве (ГрК РФ) реконструкция, как вид градостроительной деятельности, имеет следующее определение:   

Изменение параметров объекта КС либо отдельных его частей, как то этажность, занимаемая площадь, объём и высота с заменой несущих конструкций называются реконструкцией.

На проведение реконструкции объектов капитального строительства требуется собрать пакет разрешительных документов:   

1. Создание проекта реконструкции: обоснование с точки зрения архитектурной, исторической (при необходимости), технической, экономической. 
2. Экспертиза проектной документации, выполненная аккредитованной организацией. 
3. Получение разрешения на выполнение работ от местного самоуправления (МСУ).  

Если эти требования проигнорировать, то она будет признана самовольной по аналогии с самовольным строительством. Трактовка следующая – на участке после реконструкции появился новый объект, не имеющий кадастровой регистрации. 

Признание действий самовольными влечёт за собой наказание. В строительстве это снос здания, в реконструкции возвращение зданию, строению, помещению вида, который был до начала реконструкции за счёт лица проводившего работы либо владельца объекта.   

Законодательство РФ о перепланировке переустройстве и реконструкции помещений в МКД  

Порядок проведения перепланировки, переустройства и реконструкции помещений в многоквартирном доме (МКД) прописан в Жилищном Кодексе Российской Федерации (ЖК РФ), Фед. Законе №558-ФЗ от 27.12.18, в статьях с 25 по 29.

Основные признаки и различия этих понятий:  

• ПЕРЕПЛАНИРОВКА – изменение формы, вида, расположения перегородок с занесением новых сведений в технический паспорт помещения (ЖК РФ ст.25 ч.2);
• ПЕРЕУСТРОЙСТВО – (переоборудование) замена либо установка нового электрооборудования, сантехники, труб, вентиляции также требующих внесения изменений в техпаспорт (ЖК РФ ст.25 ч.1); 
• РЕКОНСТРУКЦИЯ – перестройка, надстройка дополнительных этажей либо объединение двух в один, снос перегородок, пристройка (увеличение площади) и др. (ГрК РФ ст.1).   

Согласование перепланировки переустройства и реконструкции помещений в МКД  

Порядок согласования на проведение изменений прописан в ЖК РФ статья 36, части с 1 по 4.  

Одно из главных условий проведения изменений в отдельных помещениях или во всём многоквартирном доме это проведение общего собрания собственников (ОСС) и получение согласия всех собственников.  

Непременно надо получить согласие на проведение работ от местной администрации.  

Если работы уже выполнены, легализовать их можно по решению судебного органа, на подведомственной территории которого находится МКД. Для этого придётся предоставить документы, подтверждающие безопасность для здоровья и жизни остальных жильцов дома, отсутствия нарушения их прав. 

В случае принятия судом отрицательного решения, придётся вернуть всё в первоначальный вид.   

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами  

При изменении зонирования жилого помещения следует учесть требования санитарно-эпидемиологических правил и норм. В разделе, который указывает требования к условиям проживания сказано, что запрещено располагать туалетные и ванные комнаты над жилыми и кухонными помещениями (СанПиН 2.1.2.2645-10, п.3.8). Исключение составляют только двухуровневые квартиры. 

Также об этом сказано в Постановлении Правительства “О признании помещений жилыми, непригодными для проживания, МКД аварийными” №47 п.24 (27.07.20), где добавлен запрет переноса жилой комнаты под “мокрую зону” соседей сверху. 

В 2018 году коллегия по гражданским делам ВС РФ рассмотрела иск гражданки Щ. к МСУ г.Краснодар и 14.08.18 вынесла определение №18-КГ18-101.  

Суть следующая: Щ. самовольно провела перепланировку квартиры, которую решила узаконить. В квартире были снесены некоторые перегородки и установлены новые вследствие чего увеличилась площадь кухни и санузла. Дополнительная площадь “мокрой зоны” расположилась над жилыми комнатами соседей снизу. 

Получив отказ муниципалитета обратилась с иском в суд. Суд первой и второй инстанции встал на сторону Щ. 

Тогда МСУ обратился в Верховный суд с кассационной жалобой. ВС РФ на основании п.3.8 СП-2.1.2.2645-10, запрещающего размещать туалетные и ванные комнаты над жилыми помещениями, удовлетворил иск Муниципалитета. Так как квартира Щ. находится на 4 этаже, ниже располагаются другие квартиры, ей было отказано в легализации перепланировки.   

ОСС должно согласиться на использование земли для самовольной постройки  

Внесение изменений в конфигурацию общего имущества МЖД в обязательном порядке необходимо письменное согласие собственников всех помещений этого дома. При отсутствии такого согласия, изменения будут признаны самовольными. 

Одно из таких дел рассматривалось в коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ, о  чём свидетельствует определение №18-КГ18-32 от 10.04.18г. 

Дело касалось узаконивания и приватизации пристройки к однокомнатной квартире на первом этаже одного из домов в городе Краснодар. Гражданин К. в 1990 году получил однокомнатную квартиру пл. 17.9кв.м на семью из четырёх человек (он, супруга, двое детей).  

С соблюдением требований пожарной безопасности, строительных, санэпидемиологических норм, не создавая угрозы здоровью и жизни граждан, не нарушая их права и интересы К. пристроил к квартире помещение, увеличив тем самым жилую площадь до 60 кв.м. Однако, он не получал согласия ОСС для размещения пристройки на земле, которая является общим имуществом МКД (ЖК РФ ст.36 ч.3). 

По определению ВС это обстоятельство стало препятствием для разрешения сохранения квартиры в перестроенном виде.  

Согласно статье 222 ГК РФ постройка, возведённая без получения согласия ОСС может быть признана самовольной и ликвидирована за счёт построившего её лица.  

Реконструкция под видом переустройства незаконна  

При проведении как реконструкции, так и переустройства собирается пакет документов:   

• заявление в установленной форме; 
• правоустанавливающие документы на недвижимость; 
• проект на проведение работ по утверждённой нормативами форме; 
• письменное согласие ОСС, если планируется присоединение части общедомового имущества; 
• техпаспорт помещения, в котором запланированы работы; 
• если дом является историко-архитектурным памятником, разрешение соответствующего ведомства.

Все работы должны проводиться строго по утверждённому проекту, иначе изменения будут признаны незаконными.   

Верховным судом РФ было рассмотрено дело по иску гражданки П. о признании права собственности на перепланированное помещение в городе Майкоп. По результату рассмотрения 23.06.15 было вынесено определение №24-КГ15-6 обязывающее рассмотреть дело с учётом всех требований закона.  

Предыстория такова: П. подала документы на перевод принадлежащей ей квартиры в нежилое помещение, предоставила проект переустройства. Получив разрешение, отступила от проекта, надстроила второй этаж, благодаря чему площадь помещения увеличилась в два раза. 

Муниципалитет Майкопа в связи с нарушением проектной документации не выдал разрешения на ввод помещения в эксплуатацию. П. подала в суд, который установил, что собственница своими действиями самовольно увеличила свою долю в общедомовой собственности не получив на это согласия ОСС.  

Проведённые работы были признаны не переустройством согласно проекта, а самовольной реконструкцией, на которую не было получено разрешен

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД  

Госжилинспекция (ГЖИ) наделена правом проводить разного вида проверки для выявления фактов незаконных переустройств и перепланировок. 

При обнаружении нарушений ГЖИ обяжет Управляющую организацию (УО) вернуть переделанному помещению первоначальный вид, зафиксированный в техпаспорте помещения. 

В свою очередь УО может выбрать один из трёх вариантов решения проблемы:  

• Собрать ОСС на котором будет выдвинуто предложение узаконить перестройку. 

• Обязать собственника привести помещение в начальное состояние. 

• Силами Управляющей организации устранить переделки выставив судебный иск к собственнику о компенсации расходов. 

Если ни один из предложенных вариантов не возымеет действие, то согласно части 5 статьи 29 ЖК РФ, судом может быть назначено наказание владельцу помещения.  

  Наказанием является продажа помещения с торгов.   

Вырученная сумма будет потрачена на возвращение первоначального вида, указанного в технической документации. Остаток средств вернут бывшему владельцу помещения.

Перепланировка и переустройство жилых помещений не одно и тоже

Чем перепланировка отличается от переустройства?  Различия весьма существенные:  

• перенос внутренних границ помещений, некапитальных перегородок, внутриквартирных дверей, изменение внутренней конфигурации помещения называется перепланировкой; 
• установка нового оборудования на неуказанных в техплане местах, перемещение электрических сетей, сантехнического оборудования, инженерных коммуникаций в новое место называется переустройством. 

Общим здесь является необходимость внесения всех изменений в техпаспорт жилого помещения.   

Законодательство выдвигает требования, которые необходимо соблюдать при выполнении таких работ: 

• согласование и получение разрешения от органов самоуправления; 
• запрет на любые действия с несущими конструкциями жилого здания; 
• соблюдение противопожарных требований; 
• в результате проведённых работ не должны ухудшаться условия проживания других граждан; 
• отсутствие угрозы здоровью и жизни людей; 
• по окончанию работ необходимо получение акта приёмочной комиссии. 

За нарушение этих правил законом предусмотрена ответственность по статье 7.21 Кодекса об административных правонарушениях: 

• физические лица: 2000-2500;  
• должностные лица: 4000-5000; 
• юридические лица, ИП: 40000 — 50000.