Автор: Юрист сайта Александра Рожкова
Как узаконить перепланировку в квартире? В соответствии со статьей 25 ЖК РФ перепланировкой называется любое изменение конфигурации жилого помещения в многоквартирном доме, которое должно быть отражено в техническом паспорте.
Обязательно ли нужно делать и для чего
Если требуется перенести сантехническое оборудование, приборы отопления, трубы и иные инженерные сети, то такие работы называются переустройством.
Перепланировка или переустройство какого-либо помещения, расположенного в многоквартирном доме, может быть произведена только после согласования работ с органами местного самоуправления (статья 26).
Если перепланировка (переустройство) совершено без согласования и произведенные работы не отражены в технических документах, то:
- собственник помещения будет привлечен к административной ответственности со статьей 7.21 КоАП. В данной ситуации сумма штрафа будет составлять 2 000-2 500 рублей
- помещение невозможно будет продать, подарить или совершить иные значимые действия, требующие государственной регистрации
- собственник будет обязан за счет собственных средств изменить конструкцию помещения (коммуникаций) в соответствии с действующим техническим планом.
Как узаконить перепланировку в квартире, если она уже сделана
Что нужно, чтобы узаконить совершенную ранее перепланировку? Процесс согласования и внесения изменений в документы регламентируется Жилищным Кодексом, Постановлением Правительства №266 и региональными нормативными актами. Например, в Москве действует Постановление Правительства Москвы №508, которым регулируется порядок прохождения согласования.
С чего начать
Перепланировка (переустройство) жилья начинается:
- с подготовки документов для получения согласования в компетентных органах. Если в квартире или ином жилом помещении уже осуществлены изменения, то согласование на выполнение работы можно получить задним числом
- определения места получения согласования
- ознакомления с порядком проведения работ.
Документы
Для согласования изменений потребуется подготовить:
- документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение, в котором произведена перепланировка. Свидетельство о регистрации или выписка из реестра недвижимости предоставляются в подлинниках или нотариально заверенных копиях
- проект перепланировки, подготовленный специалистами с учет всех внесенных изменений
- технический паспорт помещения
- письменное согласие всех членом семьи, если помещение используется в рамках договора социального найма
- заключение и возможности проведения перепланировки от органов по охране культуры, если квартира расположена в доме, имеющим историческую ценность или являющимся памятником архитектуры
- протокол собрания жильцов многоквартирного дома и письменное согласие собственников жилья, если в результате внесения изменений в конструкцию помещения присоединена площадь, относящаяся к общедомовому имуществу.
Где это сделать, куда обратиться
Получить согласование на перепланировку/переустройство, в зависимости от региона проживания собственника, можно:
- в Бюро технической инвентаризации (БТИ)
- в проектно-инвентаризационном бюро (ПИБ)
- в Кадастровой палате
Можно узаконить перепланировку квартиры через МФЦ (многофункциональный центр), который перенаправит документы в компетентный орган региона.
Порядок проведения процедуры
Независимо от количества и вида внесенных изменений процесс оформления перепланировки квартиры следующий:
- Получение технического паспорта жилого помещения (если документ не был получен в ходе оформления сделки по купле-продаже объекта недвижимости).
- Разработка проекта. Если в ходе перепланировки внесены несущественные изменения, не касающиеся несущих стен или иных коммуникаций, способных вывести из строя коммунальные сети, то проект можно разработать самостоятельно. В ситуациях, требующих проведения точных расчетов и определения возможности возникновения негативных последствий, проект разрабатывается и утверждается специалистами.
- Подача заявления на получение разрешения перепланировки и комплекта прилагаемых документов. Форма заявления утверждена Постановлением Правительства №266. В документе указываются:
- наименование органа, имеющего право выдавать разрешение на перепланировку;
- ФИО, данные паспорта, адрес регистрации, контактный телефон заявителя (для частных лиц), аналогичные данные + реквизиты доверенности (если заявление подается представителем собственника помещения), название организации, правовая форма, адрес нахождения, телефон, личные данные представителя (для юридических лиц)
- адрес помещения, в котором изменено пространство
- данные собственника помещения
- данные правоустанавливающих документов
- реквизиты изготовленного плана помещения с изменениями
- сроки выполнения работ по перепланировке
- подписи всех членов семьи, если потребуется получить разрешение без нотариально оформленного документа. Подписи ставятся в присутствии лица, принимающего заявление
- полный перечень документов, прилагаемых к заявлению и подтверждающих все указанные в документе факты
- Получение согласования. Форма документа так же утверждена Постановлением Правительства №266.
- Оформление акта выполненных работ. После получения предварительного разрешения и согласования всех работ по перепланировке в помещение приезжает специальная комиссия, которая подтверждает соответствие выполненных работ разрешительной документации. В результате проверки и составляется акт.
- Получение технического паспорта с внесенными в планировку изменениями.
Вам может быть полезно: В каких случаях нужен акт приемки КС 11
Сколько стоит
Стоимость перепланировки в СПб, Москве и иных регионах зависит от следующих факторов:
- количества вносимых изменений
- региона
- типа дома (обычный дом, исторический или архитектурный памятник, дом с культурной ценностью и так далее)
- перечня дополнительных услуг (получение документов, сопровождение услуги, представительство в суде и так далее)
Средняя стоимость по Москве:
| Услуга | Стоимость, руб. |
| Получение техпаспорта помещения в БТИ | 3 000–5 000 |
| Разработка проектной документации квалифицированными специалистами | 5 000–15 000 |
| Получение разрешения | До 30 000 |
| Согласование плана реконструкции | До 5 000 |
| Узаконивание перепланировки через суд | От 30 000 |
Ответы на актуальные вопросы
Подробнее о нестандартных ситуациях и наиболее частых вопросах, читайте далее.
Действующими нормативными актами не запрещено продать квартиры или иные жилые помещения с перепланировкой, произведенной без согласования. Однако если факт незаконности будет выявлен в ходе проведения плановой проверки, то новый собственник будет обязан произвести все работы по узакониванию. В исключительных случаях, например, новый собственник не знал о внесение изменений, сделка может быть признана судом незаконной.
Получить информацию о законной перепланировке, например, при покупке квартиры, можно:
— в управляющей компании, так как большинство строительных работ, в том числе и в частных квартирах, производятся при содействии управляющей организации
— в БТИ по письменному заявлению
— самостоятельно, путем сравнения схемы, указанной в техническом паспорте с натуральной планировкой помещения
Получение согласования не требуется, если планируется выполнение следующих видов работ:
— производятся ремонтные работы, в том числе установка окон, обшивка и так далее на балконе (лоджии) без изменения конфигурации и вида фасада дома
— расширение/сужение дверных проемов на перегородках, не являющихся несущими
— снос/установка перегородок, не являющихся несущими конструкциями
— замена сантехники
— перенос кухонной плиты в пределах одного помещения
— отделочные работы
Процесс перепланировки подробно представлен ранее. Все работы, за исключением создания проекта, можно выполнить самостоятельно.
Если жилищная инспекция не выдала разрешение на перепланировку или переоборудование помещения было произведено ранее, без получения предварительного согласования, то оспорить решение и узаконить совершенную перепланировку можно в судебном порядке.
В районный суд подается исковое заявление с полным пакетом документов и отказом от компетентного органа. Дело рассматривается в сотрудничестве со специалистами. Если в ходе расследования выявлено, что причин для отклонения иска нет, и внесенные изменения не приведут к разрушению дома и иным негативным последствиям, то суд примет решение о необходимости внесения изменений в технический паспорт. Обращаться в суд целесообразнее после предварительной консультации с юристом.
Законом не запрещается производить перепланировку квартиры, приобретенной по ипотеке. Однако в комплект документов, требуемых для получения разрешения необходимо включить письменное согласие банка, являющегося залогодержателем недвижимого имущества.