Автор: Юрист сайта Александра Рожкова
Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту при покупке? Для чего необходимо проведение такой проверки? Что можно узнать в результате исследований? Ответы далее.
Для чего нужна проверка
Первым этапом приобретения квартиры в собственность является проверка недвижимости и юридической чистоты планируемой сделки.
Такая проверка необходима:
- покупателю квартиры, так как гражданин рискует своими денежными средствами. При наличии обременений (например, в виде залога по ипотечному кредиту), прописанных родственников (особенно не достигших возраста 18 лет) и иных нюансов договор купли-продажи будет признан ничтожным и переход права собственности на объект недвижимости не будет зарегистрирован. Как правило, в данной ситуации покупатель остается и без денег, так как вернуть их достаточно сложно, и без квартиры;
- продавцу квартиры. Денежные средства для оплаты могут быть переданы через некоторое время, частями (в соответствии с договором) и так далее, и в случае задержки выплаты придется обращаться в судебные органы.
Проверка квартиры так же снижает риск мошеннических действий, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя, так как позволяет получить актуальные данные:
- о собственнике квартиры;
- о дате проведения регистрационных действий, в результате которых квартира стала собственностью указанного гражданина;
- о предыдущих владельцах рассматриваемого объекта недвижимости;
- о жилой и общей площади помещения;
- о кадастровой стоимости;
- о наличии/отсутствии каких-либо обременений, препятствующих заключению сделки;
- о количестве и статусе прописанных граждан;
- о нахождении имущества в залоге;
- о наличии ареста, например, в ходе ведения судебного разбирательства при разводе супругов.
Что нужно смотреть в документах
Проверка недвижимости начинается с изучения предоставляемых собственником документов.
Владелец недвижимости обязан предъявить:
- гражданский паспорт. Рекомендуется сверить ФИО продавца, паспортные данные, которые будут указаны в договоре купли-продажи, прописку, наличие/отсутствие несовершеннолетних детей;
- документ, которым подтверждается право собственности на квартиру. Таким документом может являться свидетельство о праве собственности (документ выдавался до 2015 года) и выписка из ЕГРП. Данные правоустанавливающего документа рекомендуется сверить с паспортными данными владельца объекта недвижимости. Если в ходе владения квартирой паспорт менялся, то данные о ранее выданном документе можно найти на последних страницах действующего паспорта.
Для совершения сделки могут потребоваться и дополнительные документы, наличие и оригинальность которых так же рекомендуется предварительно проверить.
К таким документам относятся:
- согласие супруга на продажу. Документ требуется, если квартира является совместной собственностью и приобретена в период брака. Согласие должно быть заверено нотариусом;
- договор долевого участия, если приобретается новая квартира от застройщика и дом к моменту смены собственника не сдан. Если дом сдан, то дополнительно требуется ознакомиться с актом приемки;
- согласие собственников жилья, если квартира находится в долевой собственности;
- согласие органов опеки, если для покупки квартиры использовались средства материнского капитала и/или одним из сособственников является несовершеннолетний гражданин;
- выписка из домовой книги с указанием всех прописанных в жилом помещении лиц;
- свидетельство о праве на наследство (при продаже недвижимости, относящейся к наследственной массе);
- кредитный договор (если квартира в ипотеке);
- справка о погашении задолженности, если ипотечный кредит, полученный на покупку квартиры, полностью выплачен;
- доверенность, если сделка заключается от имени собственника третьим лицом. Доверенность на право продажи квартиры должна быть оформлена у нотариуса и заверена этим специалистом. Предоставление рукописной доверенности не допустимо.
Читайте также: Как расторгнуть договор долевого участия
При проверке необходимо удостовериться, что все документы оригинальны и данные в отдельных из них полностью совпадают с данными, указанными в других.
Смотрите также: Кто может получить выписку из домовой книги.
Где проверить через интернет, инструкция
Как проверить квартиру на чистоту при покупке самостоятельно бесплатно? Получить необходимые данные позволяет выписка из ЕГРН, которую можно заказать:
- в любом отделении Росреестра;
- в многофункциональном центре (МФЦ);
- онлайн на сайтах Государственных услуг или Росреестра.
Наиболее актуальная информация содержится в Росреестре.
Чтобы заказать выписку через интернет в этой организации необходимо:
- выйти на официальный сайт организации и перейти в раздел «Электронные услуги» — «Получение сведений из ЕГРН»;
- заполнить форму – заявление на получение выписки, в которой указать:
— тип объекта (в данной ситуации – квартира);
— полный адрес расположения объекта недвижимости;
— кадастровый номер (условный номер);
— ФИО заявителя;
— паспортные данные заявителя;
— контактная информация (телефон и адрес электронной почты);
— способ получения документа. Выписку можно получить на указанный электронный ящик, заказным письмом или в ближайшем отделении Росреестра. Электронный документ носит чисто информативный характер и не может быть использован в качестве доказательства;
— прилагаемые документы. Для получения выписки необходимо приложить копию гражданского паспорта и копии правоустанавливающих документов (при наличии);
- проверка введенных данных и отправка запроса на получение выписки в регистрационный орган;
- оплата. Выписка с расширенными данными о владельцах квартиры, датах смены собственников и так далее предоставляется за деньги. В настоящее время стоимость документа для физических лиц составляет 300 рублей, а для юридических лиц – 950 рублей;
- получение документа выбранным способом. Выписка в электронной форме предоставляется в течение 30 – 50 минут после отправки запроса. Сроки получения выписку в бумажном виде варьируются в соответствии с правилами работы Почты России.
Распространённые виды мошенничества
В настоящее время наиболее распространенными схемами, используемыми мошенниками, являются:
- продажа квартиры по поддельным документам (например, по поддельной доверенности). Как правило, для воплощения данной схемы используется недобросовестный нотариус;
- многократная продажа квартиры, то есть договор купли-продажи заключается несколько раз с разными покупателями;
- возникновение новых наследников, претендующих на свою долю наследственного имущества;
- наличие в квартире прописанных несовершеннолетних (недееспособных) граждан;
- продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, например, в соответствии с договором ипотечного кредитования, без согласия кредитного учреждения.
Советы специалистов
Чтобы не стать жертвой мошенников и не остаться без квартиры и без денег необходимо:
- не принимать спонтанных решений. Приобретение объекта недвижимости сложная и достаточно длительная процедура и быстрое решение вопросов в данной ситуации не допустимо;
- тщательно проверить квартиру перед покупкой по предложенной схеме;
- проверить состояние квартиры с помощью специалистов ЖКХ;
- составить договор на покупку квартиры с помощью квалифицированного юриста;
- заверить договор купли-продажи у нотариуса, который несет ответственность за сделку;
- фиксировать все стадии заключения сделки при помощи фото или видео аппаратуры.