Расторжение ДДУ в одностороннем порядке и по соглашению

Автор: Юрист сайта Ольга Константинова

Содержание:

Долевое строительство – предприятие выгодное, но имеются определённые риски.

Вопросы о том, каковы права дольщика, может ли он в случае недобросовестного исполнения застройщиком своих обязанностей вернуть свои деньги, какие основания считаются законными для расторжения ДДУ, рассмотрим в этой статье.

Основания для расторжения

Заключение и расторжение договора долевого участия (ДДУ) в обязательном порядке регистрируются в Росреестре.

Существует несколько способов расторжения этих договоров:

инициатива застройщика;
решение дольщика;
обоюдное согласие;
судебное решение.

Согласно ст.5.9 Федерального Закона №214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов …” (в ред.30.12.21) причинами расторжения могут стать следующие моменты:

ДОЛЬЩИК (статья 9)	ЗАСТРОЙЩИК (статья 5)
сдача сооружения затягивается на срок более 2-х месяцев (п.1.ст.9);	несвоевременное внесение денег дольщиком, задержка 2 месяца и более (ч.4.ст.5);
некачественное строительство, нежелание застройщика вовремя устранить дефекты или оплатить их устранение дольщику (п.3.ст.9);	3-х кратное нарушение графика платежей в течение 12-ти месяцев (ч.5.ст.5).
прекращение работ на объекте (ч.1.п.1.1. ст.9)
изменение проекта (например площадь жилья увеличилась либо уменьшилась на 5% и более) (п.2.ч.1.1.ст.9)
смена назначения общего имущества и нежилых помещений (п.3.ч.1.1.ст.9).

Расторгать договор в одностороннем порядке при отсутствии причин, указанных в законе (например, передумал или не хватает денег), запрещено.

Риски для дольщика

Несмотря на всё большую прозрачность заключаемых договоров ДУ, принятие законодательных актов, защищающих дольщика, недобросовестные застройщики находят лазейки для обмана клиентов. Поэтому, перед тем как подписать ДДУ, следует его внимательно прочитать.

Основное внимание следует уделить вот этим моментам:

ПУНКТ ДОГОВОРА	ВОЗМОЖНЫЕ РИСКИ
1.Вид договора:	если вместо ДДУ заключить ПДКП (предварительный договор купли-продажи), внесенные клиентом деньги идут не на эскроу-счета, а на счета фирмы-застройщика, также теряются все права, предоставляемые Фед.Законом №214-ФЗ.
2.Право застройщика вносить изменения в ДДУ в одностороннем порядке:	вставив такой пункт застройщик сможет самостоятельно изменять конфигурацию, площадь, цену объекта договора.
3.Пункт о финансовых взаиморасчётах:	отсутствие в договоре конкретных цифр, сумм и размеров, даёт возможность застройщику не возвращать деньги в случае уменьшения площади или потребовать доплаты за самовольно увеличенную площадь.
4.Дополнительные соглашения:	а) клиенту могут предложить подписать допсоглашения о праве продлевать сроки строительства с уведомлением об этом заказчика (чтобы дольщик не потребовал неустойку за срыв сроков);
	б) о продаже квартиры во время строительства только с разрешения застройщика, с участием его риелторов и юристов;
	в) навязывание доп.услуг – страховки, регистрация недвижимости юристами застройщика, пользование услугами управляющей компании, подведомственной застройщику.
5.Рекламные обещания:	в рекламе своего объекта застройщик может обещать развитую инфраструктуру, дополнительное благоустройство территории и многое другое, чего по факту не будет прописано в документах.

Пример доп. соглашения:

Всю информацию о застройщике, его планах, статусе своего договора можно получить на официальном портале ЕИСЖС – Единой Информационной Системы Жилищного Строительства.

Особенности расторжения договоров эскроу

Закон №175-ФЗ об изменении некоторых статей Фед.Закона №214-ФЗ “О долевом строительстве…” вступил в силу 01.07.19 года. Он обязывает использовать эскроу-счета при привлечении денежных средств граждан для осуществления жилищного строительства.

Гражданский Кодекс РФ ст.926.8 регламентирует порядок прекращения действия эскроу-счетов гражданами, которые являются эскроу-агентами:

смерть эскроу-агента;
признание недееспособности (полной или частичной);
прекращение деятельности юр. лица, являющегося эскроу-агентом;
прекращение полномочий нотариуса, являющегося эскроу-агентом;
окончание срока действия либо расторжение договора.

Правила расторжения эскроу-договора, возврата денег, исчисления процентов за пользование деньгами клиентов в строительной сфере прописаны в ст.15.5 Федерального Закона №214-ФЗ. Здесь перечислены дополнительные основания прекращения действия эскроу-договоров:

расторжение ДДУ (п.1.ч.7.ст.15.5);
отказ от ДДУ в одностороннем порядке (п.2.ч.7.ст.15.5);
отсутствие поступления денег на эскроу-счёт дольше трёх месяцев, банк в одностороннем порядке имеет право расторгнуть договор (ч.7.1).

Банк выплачивает только сумму, внесённую на счёт, так как по закону (ч.5.ст.15.5 ФЗ №-214) проценты на эскроу-счёт не начисляются и вознаграждение банку не выплачивается.

Девелопер выплачивать проценты не должен – он не использовал эти деньги.

Возврат средств клиенту произойдет только после погашения записи о ДДУ в ЕГРН и размещения этой информации в ЕИСЖС.

Расторжение в одностороннем порядке

Расторжение договора ДУ в одностороннем порядке дольщиком возможно только при наличии веских причин, прописанных в законах (№214-ФЗ и ГК РФ). Это несоблюдение девелопером взятых на себя обязательств по следующим пунктам:

несоблюдение сроков сдачи;
приостановка или полная остановка работ;
отступление от проекта, изменение площади жилья и назначения нежилых помещений;
некачественное строительство;
дополнительные случаи при которых возможно расторжение указываются в соглашении.

Если застройщик соблюдает обязательства в полной мере, расторжение ДДУ возможно только по переуступке прав (продажа недостроенной квартиры другому лицу) или по решению суда.

При одностороннем внесудебном расторжении участник соглашения имеет право на компенсацию (если не открывался эскроу-счёт). Размер неустойки фиксируется в договоре, однако он должен быть не меньше размера, указанного в законе (ФЗ №-214):

физ. лица – 1/150 ключевой ставки Центробанка;
юр. лица – 1/300.

Неустойка начисляется с даты внесения денег в счёт договора (частично либо полностью) до даты полного возврата. Узнать причитающуюся сумму неустойки можно по следующей формуле:

СУММА ДОГОВОРА х КОЛ-ВО ДНЕЙ х СТАВКА ЦЕНТРОБАНКА х 1/300 (1/150)

Например:

внесена полная стоимость квартиры – 8 500 000 рублей;
договор расторгнут дольщиком через 90 дней;
ставка Центробанка на момент расторжения договора – 20%;
дольщик является физическим лицом:

8 500 000 Х 90 Х 20% Х 1/150 = 1 020 000 руб.

Т.е. при ключевой ставке 20% (март 2022 года), сроке пользования деньгами дольщика (физического лица) 90 дней, сумма неустойки составит 1 020 000 рублей при условии, что ставка оставалась неизменной весь срок действия договора.

Если в течение этого времени ставка изменялась, то сумма неустойки рассчитывается по периодам действия разных ставок.

Например, при указанном сроке в 90 дней:

64 дня по ставке 6,5%:
18 дней по ставке 7%;
8 дней по ставке 20%.

Также можно воспользоваться специальным калькулятором расчета неустойки при расторжении ДДУ.

Ещё один вариант калькулятора можно посмотреть здесь.

Скачать бланк искового заявления о взыскании неустойки по ДДУ
Скачать образец искового заявления о взыскании неустойки по ДДУ

Скачать бланк претензии о выплате неустойки по договору участия в долевом строительстве
Скачать образец претензии о выплате неустойки по ДДУ

Порядок расторжения

При расторжении договора в одностороннем порядке без суда следует поступать следующим образом: составить уведомление в свободной форме и отправить его по почте заказным письмом с описью вложения.

ДАТОЙ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА СЧИТАЕТСЯ ДЕНЬ ОТПРАВКИ ПИСЬМА (ч.4.ст.9.ФЗ №-214).

Информация, которую следует указать в уведомлении:

1.Паспортные данные заявителя.

2.Информация о застройщике и заключенном договоре.

3.Закона, на основании которого договор расторгается (название, статья, часть, пункт).

4.Сумма, требуемая к возврату – сумма договора + неустойка (рассчитывается самостоятельно).

5.Банковские реквизиты для перечисления денег.

6. Дата составления и отправки.

7. Опись вложения.

Обязательно надо сделать копию уведомления. Она понадобится при регистрации расторжения договора в Росреестре.

ОБЯЗАННОСТЬ ЗАСТРОЙЩИКА – ВЕРНУТЬ ДЕНЬГИ В 20-ТИ ДНЕВНЫЙ СРОК СО ДНЯ ОКОНЧАНИЯ ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА. Если этого не произошло, надо подавать заявление в суд.

Образцы документов:

Расторжение через суд

Федеральный Закон №214-ФЗ в статье 9 п.1.1 приводит случаи, при возникновении которых дольщик вправе обратиться в суд с иском о расторжении ДДУ, выплате неустойки, штрафов и морального ущерба. Это:

Серьёзные переделки проекта, результатом чего явилось изменение площади жилья более чем на 5%.
Приостановка либо прекращение строительства с наличием явных признаков того, что оно не будет завершено в срок.
Изменение застройщиком предназначения общего и нежилого имущества.
Отказ от добровольного возврата средств в 20-ти дневный срок при досудебном одностороннем расторжении договора по уведомлению.
Некоторые другие ситуации, прописываемые в договорах.

Ограничений для обращения в суд законом не предусмотрено.

Скачать бланк искового заявления о расторжении договора долевого участия
Скачать образец искового заявления о расторжении договора долевого участия

Порядок расторжения в суде

Истец может попытаться решить проблему в досудебном порядке. Для этого необходимо составить претензию, приложить обоснования своего требования и направить её застройщику по почте с уведомлением о вручении. Если застройщик не соглашается с претензией (уведомив об этом письменно или не ответив вовсе), через 30 дней можно идти в суд.

Юрлица и ИП подают исковое заявление в Арбитражный суд по месту нахождения застройщика (ст.28 ГПк РФ).

Обычный гражданин может подать иск в удобном для себя месте (если иное не предусмотрено в договоре) так как это право предусмотрено ч.2.ст.17. Закона о Защите прав потребителей. Это можно сделать по месту:

нахождение застройщика;
жительства или регистрации дольщика;
регистрации ДДУ;
строительства объекта договора.

Дольщики обращаются в суды общей юрисдикции. Если сумма иска менее 100 тыс. руб. – дело рассматривает мировой суд, если более – районный.

Какие документы потребуются

Чтобы подать иск необходимо собрать пакет документов:

Исковое заявление в свободной форме с указанием необходимых сведений.
Копия ДДУ.
Копии платёжных документов, подтверждающих перечисление застройщику денежных средств.
Копия претензии, предъявленной застройщику, уведомление о том, что претензия была получена, копию ответа застройщика.
Заключения экспертов, подтверждающих требования истца (при необходимости).
Расчёт суммы предъявленного иска – проценты за пользование деньгами истца, неустойка, моральный ущерб, судебные издержки.
Платёжный документ, подтверждающий уплату госпошлины, если сумма иска превышает 1 млн рублей (п.3.ст.333.36 НК РФ). Если сумма иска меньше, госпошлину платить не надо (п.2.ст.333.36 НК РФ).
В зависимости от дела, в суде могут потребоваться и другие документы.

Пример искового заявления:

Как вернуть судебные расходы

Есть два варианта возврата судебных издержек:

Включение в иск пункта с просьбой о возмещения ответчиком судебных расходов.
После вынесения судом решения в пользу истца подача нового иска о возмещении всех издержек.

Здесь важно сохранять все платёжные документы, связанные с судебным разбирательством – квитанции, чеки и т. п.

Как расторгнуть без суда

Если застройщик, получив досудебную претензию, согласен с доводами заказчика и готов вернуть вложенные средства в полном объёме, составляется соглашение о расторжении ДДУ по взаимному согласию.

Расторжение ДДУ по соглашению сторон

Добровольное расторжение по соглашению сторон может происходить по разным причинам:

у человека не хватает денег и он хочет обменять квартиру на меньшую;
наоборот, клиент хочет приобрести жильё большей площади;
гражданин продаёт недостроенную квартиру другому лицу по договору цессии.

В этих и других ситуациях расторгается один договор и заключается другой. При этом застройщик может потребовать уплаты штрафа (если это прописано в договоре). Обычно штраф составляет 10% от цены договора и удерживается из денег, подлежащих возврату.

Расторжение старого договора также, как и заключение нового, подлежат регистрации в Росреестре.

Скачать бланк соглашения о расторжении ДДУ по взаимному согласию

Расторжение застройщиком

Застройщик также имеет право расторгнуть соглашение о сотрудничестве в одностороннем порядке. Причиной может стать несвоевременное внесение денег участником сделки (ст.5 ФЗ №-214):

Если взнос один – просрочка более двух месяцев.
Если выплаты идут частями, то нарушение графика платежей более трёх раз в течение года.

В этом случае застройщик направляет дольщику заказное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении. В нём содержится предупреждение о расторжении договора через 30 дней.

В течение 10 рабочих дней после расторжения договора застройщик обязан вернуть дольщику деньги (если транши уже поступали).

В случае несвоевременного возврата средств застройщик будет обязан выплатить неустойку – 1/300 либо 1/150 ставки Центробанка в день.

В случае отказа дольщика принять деньги либо несообщения реквизитов для перечисления средств, застройщик перечисляет денежные средства нотариусу, где они и будут храниться до востребования.

Как зарегистрировать расторжение ДДУ

Регистрация расторжения договора ДУ происходит в Росреестре. Для этого надо посетить МФЦ куда предоставляются следующие документы:

Паспорт.
Нотариально заверенное согласие супруга (если дольщик состоит в браке).
Заявление на расторжение договора.
Договор ДУ (оригинал).
Документ, на основании которого был расторгнут договор:
1. уведомление об одностороннем расторжении с описью вложения;
2. соглашение сторон о расторжении;
3. судебное решение.
Квитанцию об уплате госпошлины.

Срок регистрации происходит в течение 7 рабочих дней. После чего в течение 5 рабочих дней информация поступает в ЕИСЖС.

Как расторгнуть договор долевого участия