Автор: Юрист сайта Александра Рожкова
В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, если в договоре аренды не определен срок действия, то арендатор и арендодатель могут расторгнуть его в любое время. Однако здесь есть одно главное условие – лицо, принявшее решение отказаться от достигнутого соглашения, обязано заблаговременно предупредить об этом другую сторону, направив соответствующее уведомление.
Основания для расторжения аренды
Всю совокупность оснований для расторжения договора аренды можно разделить на две основные категории (с точки зрения инициатора прекращения таких отношений):
- Для арендодателя – в этом случае наиболее распространенными причинами для прекращения арендных отношений могут выступать следующие пункты:
- вторая сторона нарушает условия договора или же использует имущество не по назначению
- объект аренды был существенно поврежден
- невнесение арендной платы 2 раза подряд и более
- арендатор не производит в установленные сроки капитальный ремонт в случаях, когда это обязательное условие
- у арендодателя изменились планы в отношении имущества, преданного во временное пользование,
- иные причины
- Для арендатора поводом к расторжению договора аренды могут послужить следующие факторы:
- владелец имущества не предоставил его в пользование в установленные сроки
- арендодатель создает всевозможные препятствия для использования объекта аренды
- арендованное имущество имеет существенные недостатки, которые затрудняют его использование или вовсе делают невозможным
- отсутствие возможности своевременно вносить арендную плату
- арендодатель не делает капитальный ремонт (если за ним закреплена такая обязанность)
- появление возможности заключить договор аренды в другом месте на более выгодных условиях и т.д.
Читайте также: Что не является объектом капитального строительства
Образец уведомления
Как уже было отмечено, если одна из сторон хочет прекратить свои арендные отношения, то она обязана направить уведомление. В действующем законодательстве не утверждена точная форма такого документа. Поэтому он составляется в произвольном виде, но с соблюдением общепринятых правил.
По инициативе арендатора в связи с коронавирусом
Если основанием для расторжения договора аренды (по инициативе арендатора) послужила тяжелая обстановка, вызванная коронавирусной инфекцией, то уведомление будет включать следующие пункты:
- Шапка документа – тут прописываются данные обеих сторон. Если это две организации, то указывается полное название каждой и ФИО руководителей.
- Название бумаги – здесь используется следующая формулировка «Уведомление об отказе от договора аренды недвижимого имущества».
- Регистрационные данные документа (номер и дата).
- Основная часть – в этом разделе последовательно указывается следующая информация:
- ссылка на п. 2 ст. 610 ГК РФ и договор (прописываются его реквизиты)
- имена/названия обеих сторон (арендатора и арендодателя)
- заявление об одностороннем отказе от договора с указанием конкретной даты, начиная с которой он перестанет действовать
- причина расторжения – в конкретном примере можно использовать следующую формулировку: «в связи с невозможностью своевременного внесения арендной платы по причине сложного финансового положения, вызванного развитием коронавирусной инфекции»
- В конце документа арендатор должен поставить свою подпись.
Независимо от того, кто является инициатором расторжения договора аренды, в уведомлении обязательно должна также стоять подпись второй стороны. Она выступает подтверждением того, что адресат ознакомился с содержанием документа.
Для наглядности можно привести конкретный пример уведомления от арендатора о расторжении договора аренды:
От арендодателя в связи с неоплатой
Если инициатором расторжения арендных отношений выступает сам владелец имущества, то в этом случае содержание уведомления несколько изменится.
Его структура будет включать в себя следующие пункты:
- «Шапка» документа – указываются данные обеих сторон.
- Название – можно использовать формулировку, приведенную в предыдущем пункте.
- Регистрационные данные документа.
- Основная часть – включать она будет в себя следующую информацию, которая должна быть изложена в последовательном порядке:
- сообщение о прекращении действия договора аренды (дата и номер) с указанием полных сведений о каждой стороне. К примеру, если это юридические лица, то прописывается название компании, ФИО ее руководителя и статус, присвоенный в рамках договорных отношений («Арендатор»/«Арендодатель»)
- причина расторжения договора – в конкретном примере может звучать следующим образом: «в связи с неоплатой в течение 2 месяцев арендного платежа, предусмотренного условиями договора»,
- срок прекращения арендных отношений – указывается точное число, месяц и год
- просьба передать имущество (до наступления дня окончания действия договора аренды) в состоянии, которое оно имело при первоначальном получении по акту приема-передачи
- сообщение о том, что если арендатор до указанного времени не заберет свои вещи, владелец имущества вправе переместить их в другое место. При этом он не будет нести ответственность за их сохранность
Примерное содержание уведомления от арендодателя можно увидеть в примере, приведенном ниже:
- Подпись арендодателя.
Дополнительно стоит отметить, что если арендатор не вносит плату за использование имущества, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора через суд (ст. 619 ГК РФ). Но в этом случае необходимо выполнить следующее условие – в адрес нарушителя должно быть направлено письменное предупреждение о внесении арендной платы в разумный срок.
Какие требования предъявляются к документу
На законодательном уровне не установлены какие-либо четкие требования (помимо сроков) к уведомлению о прекращении аренды.
Однако при составлении такого документа нужно руководствоваться следующими общепринятыми положениями:
- составляется в письменной форме
- стиль изложения исключительно деловой
- документ должен кратко и ясно выражать основою суть
- не допускается использование нецензурной лексики и оскорблений
- текст лучше набрать при помощи компьютерных программ
- стандартный формат бумаги – А4
- обязательно должны быть прописаны все реквизиты (договора аренды, сведения о каждой стороне и т.д.)
Срок уведомления о расторжении договора аренды
В действующем законодательстве четко прописан период времени, в течение которого арендатор/арендодатель обязан уведомить вторую сторону о принятом решении.
В соответствии с ч. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ тут установлены следующие сроки:
- за 3 месяца – при аренде недвижимого имущества
- за 1 месяц – в остальных случаях
Нужно ли возвращать арендную плату арендатору при досрочном расторжении договора
На практике нередко происходят ситуации, когда плата за аренду внесена на год вперед, однако до истечения этого срока арендатором или владельцем имущества принимается решение о досрочном расторжении договора.
При возникновении подобной ситуации арендодатель обязан вернуть излишне уплаченную сумму. В противном случае это может быть признано неосновательным обогащением собственника имущества. Подтверждением такому выводу выступает Постановление АС Центрального округа № А35-3391/2010 от 27 марта 2015 года.
Однако тут есть и другой важный нюанс. Ключевым фактором выступает момент возврата имущества его собственнику. Согласно ч. 2 ст. 622 ГК РФ, если арендатор не вернул своевременно вверенное ему имущество, то арендодатель имеет право взимать плату за весь период просрочки.
Таким образом, плата будет взиматься до тех пор, пока объект не будет передан его владельцу.
Подытоживая вышесказанное, следует отметить, что при возникновении необходимости раньше срока прекратить арендные отношения, принявшая такое решение сторона должна уведомить об этом своего партнера в письменном виде. Однако такое правило распространяется только на те случаи, когда договор аренды заключен на неопределенный срок.
Чтобы уточнить интересующую Вас информацию по составлению уведомления о расторжении арендного договора, обратитесь к юристу-консультанту с помощью формы ниже или позвоните по номеру, указанному на сайте.