Тонкости покупки квартиры на вторичном рынке

Тонкости покупки квартиры на вторичном рынке

Автор: Александра Рожкова

Этот вопрос часто возникает в разговорах с будущими владельцами квартир, которые собираются приобрести квартиру на вторичном рынке. Какое решение может быть дешевле и удобнее? В дополнение к очевидным вопросам отделки или ремонта, а также налоговым вопросам, существуют также некоторые различия в отношении б/у жилья.

На что смотреть при посещении продаваемой квартиры

Важно оценить планировку, ремонт, целостность стен и перекрытий, соответствие реальной структуры помещений документам. Если проводилась перепланировка квартиры в студию или капитальный ремонт, а в документах этого нет, проблемы будут у нового хозяина при первой же проверке. Ещё нужно осмотреть соответствие ГОСТов и СНиПов. То есть, дом не должен быть аварийным или иметь явные повреждения. Осмотр должен выявить все скрытые недостатки.

Важно изучить данные о капремонте и проверках квартиры, просмотреть схему коммуникаций, заключение специалиста об исправности нагревательных и газовых приборов. При необходимости замерить уровень шума (некоторые строительные материалы, которыми отделывают стены не гасят шум, а усиливают. Пример — стеклообои, декоративная штукатурка).

Другие параметры, такие как дата строительства дома могут играть решающую роль. Например, если дом построен давно, он аварийный или находится в аварийном районе, его могут снести. так было в Москве в рамках акции «Реновация». Аварийное жильё было демонтировано, а жильцам предоставили другое, аналогичное по стоимости и площади. Но ждать пришлось долго. Чтобы такого не произошло, нужно проверять статус дома (только в том случае, когда полугодовое ожидание переселения не входит в ваши планы).

Проверка документов, чистоты и истории жилья в Росреестре

Для проверки нужно сделать запрос в Росреестр. Выписка обойдётся максимум в 200 рублей. Для запроса нужно указать только паспортные данные заявителя и заполнить форму, которая доступна прямо на сайте Росреестра.

Пошаговая инструкция

  • Перейти на сайт rosreestr.ru.
  • Нажать «Версия для слабовидящих» в самом верху страницы
  • Перейти в раздел «Публичная кадастровая карт«
  • Перед пользователем откроется карта РФ, где размечены регионы и участки.
  • При скроллинге и зуме (увеличении) детализация карты будет увеличиваться. Установив масштаб на уровне улицы, можно узнать всё об участке и доме, просто кликнув на него.
  • Если дом частный — получится узнать владельца. Если многоэтажный жилой — нужно уточнять дополнительно о жильцах и владельцах.
  • Для этого нужно перейти в раздел «Услуги» на вкладке с информацией об участке и нажать

«Подать запрос на получение сведений из ГКН» либо «Подать запрос на получение сведений из ЕГРП». Эти услуги и являются платными.

  • В открышейся анкете нужно заполнить информацию о квартире (которая есть в открытом доступе на публичной кадастровой карте), выбрать формат предоставления выписки.
  • Затем нужно указать сведения о заявителе, чтобы система знала, кто требует справку.
  • После внесения данных требуется оплатить заявку и ожидать поступления выписки на указанный адрес.

Можно запросить данные на всех жильцов и совладельцев. Вполне возможно, что квартира сдается в аренду и хозяин не в курсе, что её продают.

Точно так же квартира может быть выставлена на продажу хозяином-арендодателем, а жильцы, проживающие в ней не уведомлены о сделке. Вся это информация будет отражаться в отчётах и бланках на Госуслугах и в Росреестре (старое название органа «Регпалата РФ»).

Проверка продавца и его прав на квартиру

Проверяется в том же Росреестре или при запросе выписки из ЕГРЮЛ/ЕГРИП. В выписке будет указаны данные из паспорта дома, технического плана, характеристик, этажности и тд. Квартира не должна фигурировать в сделках дарения в момент продажи. Срок ожидания — от 1 минуты до 1 часа.

Аналогично пункту выше, информацию о владельце можно оформить узнать через Росреестр или через Госуслуги.

Рассмотрим вариант номер два:

  1. Перейти на сайт Госуслуги.
  2. Зарегистрироваться, указав паспортные данные и реальный адрес проживания.
  3. Авторизоваться.
  4. В строке поиска (в самом верху по центру) ввести запрос «владелец квартиры».
  5. В зависимости от региона выпадающий список будет отсортирован по-разному. Потребуется выбрать максимально близкую по смыслу функцию. Сайт обновляется и часто переписывается, поэтому каждая позиция может выглядеть по-разному в данный момент и через месяц.
  6. Будет предложено заполнить скачать и заполнить форму, которую нужно будет отправить обратно. Бланк похож на тот, что присылает Росреестр — только некоторые пункты в другом порядке.
  7. После заполнения и отправки нужно оплатить услугу (примерно 150 рублей) и ожидать поступления выписки на электронную почту. Статус обработки заявки можно отслеживать в личном кабинете.

Помните, что вторичный рынок состоит из вторичной или субпродажной недвижимости, ранее принадлежавших домов в зрелых местах и установленных жилых районах.

Для дальнейшего уточнения вторичные объекты недвижимости — это объекты, которые были введены на рынок для сдачи в аренду или в суб-масштабе, которые будут либо сданы в аренду, либо заняты владельцем последующими владельцами.

Именно поэтому так важно проверять соответствие прав и полномочий, иначе высок шанс попасть на мошенника, который проводит операции даже не со своим имуществом.

Если владелец пользуется квартирой по доверенности, ему нужно будет связаться с настоящим собственником квартиры, так как без его участия заключить сделку будет сложно, а иногда невозможно. Всё зависит от степени путаницы с недвижимостью и от иерархии полномочий.

Стоит ли привлекать к сделке юриста или риэлтора

Юриста — да, риэлтора — нет. Юрист это лицо, заинтересованное в успешном проведении сделки и в оказании его услуг. Риэлтор — обыкновенный спекулянт, который своим существованием тормозит развитие рынка недвижимости и забирает деньги у граждан.

Плюсы привлечения юриста:

  • правовая консультация;
  • уверенная позиция в сделке;
  • выгодные условия покупки и продажи;
  • ускорение процесса;
  • минимальный шанс провала сделки и обмана.

Минусы:

  • дополнительные траты;
  • нужно ещё уметь отыскать хорошего толкового юриста.

Плюсы привлечения риэлтора:

  • ускорение сделки;
  • автономность (агентство берёт все заботы на себя).

Минусы:

  • огромная комиссия (иногда до 100%)
  • не всегда риэлторы называют ту информацию, которая соответствует действительности;
  • есть риск обмана;
  • есть риск попасть на фирму-однодневку;
  • нет юридических гарантий.

Юрист даёт гарантии и обеспечивает безопасность сделки, риэлтор же наоборот её нарушает и вызывает дополнительные факторы риска. Мнимая экономия времени не сравнится с ущербом от сорванной сделки или афёры.

Предварительное соглашение и выбор способа оплаты, задаток

Нужная вещь, которая гарантирует выполнение обязательств обоими сторонами. Подписывать стоит только тогда, когда вы уверены в партнёре по сделке, иначе вместо гарантий вы получите только лишние обязательства, которые нужно выполнять. Заверить договор можно как у нотариуса, так и у юриста.

Задаток оформляется отдельно, а документ, свидетельствующий передачу данных прикладывается к общему пакету документов. Если сделка проводится по доверенности возникает ещё один фактор риска, а именно доверенное лицо. Аванс можно запросить любой, вплоть до 1%. Решающим фактором такого документа являются именно обязательства сторон, а не предварительная оплата.

Оформление задатка происходит у нотариуса:

  • Обе стороны согласовывают условия и сумму.
  • Выясняют обязательства и сроки выполнении.
  • Устанавливают санкции и условия прекращения юридической силы расписки.
  • Закрепляют юридическую силу документа.

Составление и заключение договора, регистрация

Для этих целей нужно обратиться к нотариусу. Такая информация содержится в договоре купли-продажи квартиры:

  • Данные продавца и покупателя, их паспортная информация, ИНН.
  • Местоположение дома/квартиры, его технические характеристики.
  • Информация о документе, на основе которого недвижимость принадлежит продавцу.
  • Семейное положение покупателя.
  • Данные о том, что квартира не заложена, не сдаётся в аренду, не арестована, не фигурирует в долговых схемах.
  • Сумма оценки.
  • Стоимость сделки.
  • свидетельство о том, что продавец получил оплату в полном объёме.
  • Срок выписки и выезда из квартиры.
  • Сторона-плательщик услуг.
  • Дата оформления сделки, адрес нотариуса, его ФИО.

Регистрировать договор нужно в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Регламент регистрации — от одного дня до 14 суток (за вычетом праздников и выходных).


Оставьте ответ

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *