Автор: Юрист сайта Александра Рожкова
Чтобы понимать, как правильно сдать квартиру в аренду, нужно знать закон и следовать ему.
Сдать праве только собственник или же лицо, у которого есть доверенность от него. В ситуации, когда долевая собственность на жилье, договор заключается со всеми владельцами. При отсутствии такой возможности допустимо письменное согласие на сдачу внаем от тех, кто не смог присутствовать на подписании соглашения.
Порядок сдачи квартиры официально по закону
Договор заключается в простой письменной форме. Максимальный срок согласно законодательству составляет 5 лет. При заключении соглашения на срок больше года, соглашение подлежит обязательной регистрации в Росреестре.
Чтобы избежать этого, большинство заключает договор на 11 месяцев и после истечения срока подписывают новый. Таким образом, можно сдать квартиру на длительный срок и избежать бумажной волокиты. Но в этом случае сослаться на контракт в суде будет нельзя, поскольку без регистрации он ничтожен.
По закону наймодатель обязан платить налоги или как физлицо, или как ИП. Второй вариант выгоден, если у человека несколько объектов под сдачу. Обычному гражданину нужно будет заполнять декларацию о доходах.
Если вы не планируете регистрировать договор, то для заключения необходимы:
- паспорта каждой из сторон
- свидетельство о собственности на жилье
Через агентство
Этот способ освобождает владельца от отбора кандидатов и показов квартиры. За него это делают агенты. Большая часть агентств не берет денег за услуги с наймодателя, поэтому этот вариант удобен тем, кто не хочет головной боли. Заключается договор на посреднические услуги и выдается доверенность от собственника.
Нанимателям, несмотря на то, что они вынуждены оплачивать услуги риелтора, порой выгоднее снять через агентство. В этом случае они могут быть уверены в юридической чистоте сделки, поскольку все документы проверяются сотрудником еще на стадии заключения посреднического соглашения.
| Москва | Санкт-Петербург |
| Миэль ул. Николоямская, д. 40, стр. 1 +7 495 777 7927 | Итака Недвижимость Каменноостровский пр., 38/96 ст. м. Петроградская тел. 327-76-62 |
| Инком-Недвижимость ОФИС «АКАДЕМИЧЕСКОЕ» ул. Профсоюзная, д. 3 +7 (495) 363-08-40 | Невский простор Васильевский остров, ул. Наличная, дом 22 325-38-38, 925-30-38 |
| Азбука жилья переулок Сивцев Вражек, дом 29/16 +7 (495) 739-33-44 | Жилищный вопрос +7 (812) 921-56-66 |
| Гос-Гарант ул. Большая Новодмитровская, д.36. стр 12 7 (499) 340 80 62 | Весаr: Б. Сампсониевский пр., 61 Телефон: +7 (812) 490-70-70 |
| Альма ул. 1-я Тверская Ямская, д.8 оф. 11 «а» (499) 372-00-14 | Ваш Риэлтер +7(812)642-91-64 |
Самостоятельно
Тем же кто хочет обойтись без посредников, стоит воспользоваться следующими способами:
- Повесить объявление в вашем районе на столбе и доске объявлений
- Дать объявление в интернете. Сайтов, где предлагается жилье в найм:
- специализированные (ЦИАН)
- общие (АВИТО)
- Воспользоваться газетой бесплатных объявлений. В объявлении необходимо указать следующее:
- расположение и описание квартиры
- количество комнат и их размеры
- наличие санузла, балкона/лоджии, гардеробной
- наличие или отсутствие мебели и техники
- преимущества данного жилья, к примеру парковка во дворе или хорошая детская площадка
Жилье можно сдавать:
- на длительный срок
- посуточно
Во втором случае за несколько дней можно получить больше, чем за полный месяц, но больший риск, что недвижимость будет приведена в негодность. И придется каждый раз наводить порядок после выезда жильцов.
Какие квартиры можно сдавать в аренду, а какие нет
Есть несколько правил сдачи:
- квартира в собственности – может быть сдана владельцем или его доверенным лицом
- при долевой собственности необходимо письменное согласие всех собственников и доверенность на одного человека, который будет выступать арендодателем
- муниципальное жилье – передается гражданину по договору социального найма. Для сдачи ее третьим лицам необходимо согласие муниципального органа на поднайм. Это регулируется ст. 76 ЖК РФ
- сдача ипотечной квартиры позволяет регулярно платить банку, но важно изучить кредитный контракт. Если в нем есть запрет на сдачу внаем, то кредитор не в праве заключать договор найма. Этот запрет можно обойти, сдав ее без бумаг своим знакомым, которые в случае проверки подтвердят, что живут бесплатно
- служебное жилье, выданное военнослужащему тоже запрещено сдавать без разрешения собственника, коим будет организация, на чьем балансе находится квартира
- если предполагается сдача комнаты, то нужно получить согласие всех проживающих
- при наличии несовершеннолетних детей – согласие органа опеки, который должен подтвердить, что в результате сделки ребенок не пострадает
Кто из граждан РФ не имеет права сдавать жилье
Не могут сдавать:
- Родственники собственника без его доверенности.
- Лицо с ограниченной право- и дееспособностью.
Не стоит соглашаться на слова, что внук сдает бабушкину квартиру по ее просьбе. Впоследствии может оказаться, что бабушка была против и привела с собой участкового для выселения неизвестных людей.
Образец договора аренды квартиры
В нем есть основные части:
| Стороны | Лица, которые заключают данный контракт. Указывается полностью паспортные данные. |
| Предмет | Квартира, расположенная по определенному адресу. Также указывается метраж и основные характеристики |
| Цена | Может включать в себя только арендную плату. Также надо отметить, кто будет оплачивать коммунальные услуги |
| Ответственность сторон | — |
| Реквизиты/подпись | — |
Все требования и пожелания нужно фиксировать письменно и заверять подписями сторон. В противном случае будет тяжело доказать, что наймодатель был против того, чтобы устраивались вечеринки или жила большая семья из 20 человек. Обязательно должен быть прописан запрет субаренды (поднайма).
Советы владельцу недвижимости
Рекомендации:
- составив договор, подготовьте к нему опись всего имущества, что есть в наличии. Это позволит избежать споров при возможной порче вещей
- фиксируйте все важные вопросы письменно и получите подпись будущих жильцов
- сфотографируйте при нанимателях все, что представляет ценность, чтобы иметь доказательства о том, в каком состоянии был передан объект
- снимите показания счетчиков и внесите их в опись
- заключайте договор на 11 месяцев. Это позволит избежать регистрации, а также при необходимости всегда можно заключить новый
- если есть стационарный телефон, его лучше отключить. Ситуации, когда жильцы наговаривали огромные суммы по межгороду, происходят часто
- зафиксируйте всех людей, чье проживание предполагается
- не соглашайтесь на просьбы жильцов оформить регистрацию
- обсудите вопрос, за чей счет будет производиться ремонт техники, которая может прийти в негодность
Видео: как правильно сдать квартиру