Автор: Юрист сайта Александра Рожкова
Чем отличаются апартаменты от квартиры или квартиры – студии? В преимущества и недостатки того или иного вида жилого помещения? Какие нюансы следует учитывать при покупке жилья отдельного вида? Ответы далее.
Что такое апартаменты, студия, обычная квартира
Чтобы выяснить преимущества, недостатки и существенные отличия между апартаментами, квартирой и квартирой – студией в первую очередь необходимо разобраться с основными определениями.
Квартира – это жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме и состоящее из нескольких комнат и помещений, предназначенных для удовлетворения нужд проживающих граждан (статья 16 Жилищного Кодекса РФ).
Многоквартирные дома, предназначенные для постоянного проживания, строятся в соответствии с утвержденными на законодательном уровне нормами и правилами безопасности.
Разновидностью квартир являются квартиры – студии. Основное отличие – отсутствие перегородок между помещениями разного назначения (кухня, спальня и так далее). Исключением являются ванная и туалетная комната, кладовая (при наличии). Квартиры – студии так же располагаются в многоквартирных домах, построенных по единым нормам безопасности.
В отличие от квартиры понятие «апартаменты» не установлено действующим Жилищным Кодексом.
В соответствии с Приказом Министерства культуры №1488, утверждающим порядок классификации объектов, принадлежащих к туристической индустрии, апартаментами признаются 2 и более жилые комнаты общей площадью более 40 м², расположенные в гостинице, мотеле, санатории и так далее и оборудованные всеми средствами, необходимыми для проживания
Отличия
Для закрепления понятий разберемся с основными отличиями объектов недвижимости.
В физическом плане
Если рассматривать квартиру и апартаменты с физической точки зрения, то имеются следующие сходства и различия:
|
Параметр сравнения |
Квартира |
Апартаменты |
| Количество комнат |
1 и более |
2 и более |
| Наличие помещений для удовлетворения нужд (кухня, санузел и так далее) |
да |
да |
| Минимальная площадь |
Определяется застройщиком |
От 40 м² |
| Интерьер |
Обычный. Определяется собственником самостоятельно |
Роскошный. Помещения оформляются застройщиком |
| Уборка |
Осуществляется собственником |
Проводится обслуживающими организациями |
Юридически
Если рассматривать отличительные особенности с юридической точки зрения, то квартира и квартира – студия являются жилыми помещениями, а апартаменты относятся к нежилому фонду.
В соответствии со статьей 15 ЖК РФ жилым признается изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания и отвечающее нормам безопасного использования, к которым относятся:
- Постановление Правительства №47, утверждающее порядок признания помещения жилым, аварийным или непригодным для проживания;
- Федеральным законом №52, в соответствии с которым определяются санитарные правила, предъявляемые к жилым помещениям (освещенность, уровень образования шума, вентиляция помещений и так далее);
- Федеральным законом №384, определяющим технический регламент безопасности жилых зданий.
Жилые дома должны быть окружены определенной инфраструктурой (детские сады, больницы, школы, детские и спортивные площадки, общественный транспорт и так далее).
Застройщики при строительстве апартаментов не обязаны соблюдать представленные законы и обеспечивать строение инфраструктурой.
В связи с указанной разницей вытекают следующие обстоятельства:
|
Параметр |
Квартира |
Апартаменты |
| Регистрация по месту жительства (прописка) |
Постоянная |
Временная |
| Коммунальные платежи |
Обязательно. В соответствии с правилами Жилищного кодекса |
Индивидуально. Посредством заключения отдельных договоров на обслуживание |
| Право на общедомовое имущество |
Принадлежит владельцам собственности. На собственника жилого помещения так же возлагается необходимость содержания общего имущества, а при необходимости проведения ремонта или восстановления |
Отсутствует, независимо от статуса помещения |
| Назначение |
Только для проживания |
Для проживания и ведения коммерческой деятельности. Можно использовать под склад, офис, магазин и так далее |
| Налог на имущество |
Определяется по ставке 0,1% — 0,3% от стоимости жилья |
Рассчитывается по повышенной ставке – 0,5% — 2% от стоимости |
| Вычеты при покупке |
Предоставляется в соответствии с правилами, установленными статьей 220 Налогового кодекса РФ |
Отсутствует |
| Возможность использования господдержки на покупку |
По действующим программам, включая средства материнского капитала |
Отсутствует, в том числе и с помощью материнского капитала |
Плюсы и минусы
По отличительным признакам можно установить положительные и отрицательные качества квартир и апартаментов, используемых для проживания.
|
Параметр |
Квартира |
Апартаменты |
| Стоимость |
Больше, так как собственник получает дополнительные преимущества |
Меньше. Для сравнения в Москве стоимость апартаментов в среднем меньше на 20% — 25% отдельной квартиры |
| Собственность |
Частная (физические лица) |
частная (физические или юридические лица) |
| Долевая собственность |
допустима |
допустима |
| Перепланировка |
Производится только после получения разрешения в БТИ |
Может быть произведена без предварительного согласования |
| Управление |
Управляющая компания, ТСЖ и так далее (по выбору собственников жилых помещений) |
Только управляющая компания |
| Стоимость коммунальных услуг, включая капитальный ремонт |
Определяются в соответствии с ЖК РФ и нормативами, установленными иными государственными законодательными актами |
Определяются в соответствии с заключенными договорами между управляющей компанией и ресурсоснабжающей организацией. Как правило, выше на 10% — 15% |
| Пользование |
Ограничено проживанием |
Может быть использовано для ведения коммерческой деятельности |
| Отношения с соседями |
Добродушные (в большинстве случаев) |
Практически полностью исключаются |
Нюансы при купле-продаже
При приобретении/продаже квартир и апартаментов необходимо учитывать следующие аспекты:
- при покупке объекта недвижимости в новостройке собственники квартир являются дольщиками и в случае банкротства застройщика являются кредиторами первой очереди. Если на стадии строительства приобретаются апартаменты, то собственник становится соинвестором и, как следствие, кредитором третьей очереди;
- при приобретении апартаментов в Санкт-Петербурге или ином городе РФ важно изучить техническую документацию и проверить качество помещения, так как строительство данного вида жилья может быть произведено без учета норм безопасности;
- покупка, в большинстве случаев производится за счет собственных средств собственника, так как использование материнского капитала недопустимо, отсутствуют программы государственного субсидирования, а ставки по ипотеке выше на 3-5 пунктов.