Тонкости покупки квартиры на вторичном рынке

Автор: Юрист сайта Александра Рожкова

Этот вопрос часто возникает в разговорах с будущими владельцами квартир, которые собираются приобрести квартиру на вторичном рынке. Какое решение может быть дешевле и удобнее? В дополнение к очевидным вопросам отделки или ремонта, а также налоговым вопросам, существуют также некоторые различия в отношении б/у жилья.

На что смотреть при посещении продаваемой квартиры

Важно оценить планировку, ремонт, целостность стен и перекрытий, соответствие реальной структуры помещений документам. Если проводилась перепланировка квартиры в студию или капитальный ремонт, а в документах этого нет, проблемы будут у нового хозяина при первой же проверке. Ещё нужно осмотреть соответствие ГОСТов и СНиПов. То есть, дом не должен быть аварийным или иметь явные повреждения. Осмотр должен выявить все скрытые недостатки.

Важно изучить данные о капремонте и проверках квартиры, просмотреть схему коммуникаций, заключение специалиста об исправности нагревательных и газовых приборов. При необходимости замерить уровень шума (некоторые строительные материалы, которыми отделывают стены не гасят шум, а усиливают. Пример — стеклообои, декоративная штукатурка).

Другие параметры, такие как дата строительства дома могут играть решающую роль. Например, если дом построен давно, он аварийный или находится в аварийном районе, его могут снести. так было в Москве в рамках акции «Реновация». Аварийное жильё было демонтировано, а жильцам предоставили другое, аналогичное по стоимости и площади. Но ждать пришлось долго. Чтобы такого не произошло, нужно проверять статус дома (только в том случае, когда полугодовое ожидание переселения не входит в ваши планы).

Проверка документов, чистоты и истории жилья в Росреестре

Для проверки нужно сделать запрос в Росреестр. Выписка обойдётся максимум в 200 рублей. Для запроса нужно указать только паспортные данные заявителя и заполнить форму, которая доступна прямо на сайте Росреестра.

Пошаговая инструкция

Можно запросить данные на всех жильцов и совладельцев. Вполне возможно, что квартира сдается в аренду и хозяин не в курсе, что её продают.

Точно так же квартира может быть выставлена на продажу хозяином-арендодателем, а жильцы, проживающие в ней не уведомлены о сделке. Вся это информация будет отражаться в отчётах и бланках на Госуслугах и в Росреестре (старое название органа «Регпалата РФ»).

Проверка продавца и его прав на квартиру

Проверяется в том же Росреестре или при запросе выписки из ЕГРЮЛ/ЕГРИП. В выписке будет указаны данные из паспорта дома, технического плана, характеристик, этажности и тд. Квартира не должна фигурировать в сделках дарения в момент продажи. Срок ожидания — от 1 минуты до 1 часа.

Аналогично пункту выше, информацию о владельце можно оформить узнать через Росреестр или через Госуслуги.

Рассмотрим вариант номер два:

1. Перейти на сайт Госуслуги.
2. Зарегистрироваться, указав паспортные данные и реальный адрес проживания.
3. Авторизоваться.
4. В строке поиска (в самом верху по центру) ввести запрос «владелец квартиры».
5. В зависимости от региона выпадающий список будет отсортирован по-разному. Потребуется выбрать максимально близкую по смыслу функцию. Сайт обновляется и часто переписывается, поэтому каждая позиция может выглядеть по-разному в данный момент и через месяц.
6. Будет предложено заполнить скачать и заполнить форму, которую нужно будет отправить обратно. Бланк похож на тот, что присылает Росреестр — только некоторые пункты в другом порядке.
7. После заполнения и отправки нужно оплатить услугу (примерно 150 рублей) и ожидать поступления выписки на электронную почту. Статус обработки заявки можно отслеживать в личном кабинете.

Помните, что вторичный рынок состоит из вторичной или субпродажной недвижимости, ранее принадлежавших домов в зрелых местах и установленных жилых районах.

Для дальнейшего уточнения вторичные объекты недвижимости — это объекты, которые были введены на рынок для сдачи в аренду или в суб-масштабе, которые будут либо сданы в аренду, либо заняты владельцем последующими владельцами.

Именно поэтому так важно проверять соответствие прав и полномочий, иначе высок шанс попасть на мошенника, который проводит операции даже не со своим имуществом.

Если владелец пользуется квартирой по доверенности, ему нужно будет связаться с настоящим собственником квартиры, так как без его участия заключить сделку будет сложно, а иногда невозможно. Всё зависит от степени путаницы с недвижимостью и от иерархии полномочий.

Стоит ли привлекать к сделке юриста или риэлтора

Юриста — да, риэлтора — нет. Юрист это лицо, заинтересованное в успешном проведении сделки и в оказании его услуг. Риэлтор — обыкновенный спекулянт, который своим существованием тормозит развитие рынка недвижимости и забирает деньги у граждан.

Плюсы привлечения юриста:

Минусы:

Плюсы привлечения риэлтора:

Минусы:

Юрист даёт гарантии и обеспечивает безопасность сделки, риэлтор же наоборот её нарушает и вызывает дополнительные факторы риска. Мнимая экономия времени не сравнится с ущербом от сорванной сделки или афёры.

Предварительное соглашение и выбор способа оплаты, задаток

Нужная вещь, которая гарантирует выполнение обязательств обоими сторонами. Подписывать стоит только тогда, когда вы уверены в партнёре по сделке, иначе вместо гарантий вы получите только лишние обязательства, которые нужно выполнять. Заверить договор можно как у нотариуса, так и у юриста.

Задаток оформляется отдельно, а документ, свидетельствующий передачу данных прикладывается к общему пакету документов. Если сделка проводится по доверенности возникает ещё один фактор риска, а именно доверенное лицо. Аванс можно запросить любой, вплоть до 1%. Решающим фактором такого документа являются именно обязательства сторон, а не предварительная оплата.

Оформление задатка происходит у нотариуса:

Составление и заключение договора, регистрация

Для этих целей нужно обратиться к нотариусу. Такая информация содержится в договоре купли-продажи квартиры:

Регистрировать договор нужно в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Регламент регистрации — от одного дня до 14 суток (за вычетом праздников и выходных).