Трудности при продаже недвижимости через аккредитив

Автор: Юрист сайта Александра Рожкова

Аккредитив при сделках купли-продажи недвижимости приходит на смену банковской ячейке. Это относительно новый способ защиты и продавца, и покупателя. У аккредитива есть свои особенности и подводные камни. Чтобы сохранить свои средства и недвижимость, нужно понимать, как такая схема работает.

Что это такое, виды

Аккредитив – это способ безналичного расчета между участниками сделки купли-продажи. В случае с недвижимостью продавец получает деньги покупателя со специального банковского счета только в том случае, если выполнены условия договора.

Например, покупатель квартиры, открывая аккредитивный счет, дает банку поручение перевести деньги продавцу после того, как последний предоставит определенные документы – договор купли-продажи со штампом Росреестра, выписка из ЕГРН, в которой собственником значится уже покупатель, договор уступки прав требования, выписка из домовой книги о снятии с регистрационного учета.

Аккредитивы бывают:

При сделках с недвижимостью применяют безотзывный безакцептный покрытый аккредитив. В случае с ипотекой выдавший ее банк требует проведения расчетов через свой специальный аккредитивный счет.

Преимущества и подводные камни продажи через аккредитив

Как и при использовании банковской ячейки, сделки купли-продажи недвижимости с помощью аккредитива имеют как плюсы, так и минусы.

Преимущества использования аккредитива:

Недостатки аккредитива:

Делая выбор между аккредитивом и банковской ячейкой следует учитывать возможные риски и преимущества, при этом стоимость обеих услуг примерно одинакова.

На какой срок оформляется

Этот момент стороны оговаривают самостоятельно. В любом случае нужно заложить время, достаточное на оформление документов, регистрацию перехода права собственности, подготовку и передачу банку продавцом необходимых документов.

Причем время нужно учесть с запасом на непредвиденные ситуации (заболевание одного из участников сделки, задержки в оформлении, возможный форс-мажор).

Как правило, при сделках купли-продажи на вторичном рынке, срок действия аккредитива составляет не больше 60 дней. При оформлении долевого участия он может быть продлен до трех месяцев, что связано с особенностью формирования застройщиком пакета документов для регистрации прав собственности.

Читайте также: Как расторгнуть договор долевого участия

Необходимые документы

Для открытия аккредитива покупатель предоставляет в банк:

Некоторые банки предоставляют своим действующим клиентам возможность открыть аккредитив без личного участия, через личный кабинет на официальном сайте.

Порядок купли-продажи

Стороны заключают договор, немного отличающийся от стандартного договора купли-продажи.

В документе должна содержаться следующая информация:

1. Дата и место заключения, личные данные сторон.
2. Информация об объекте недвижимости, его стоимости и документах продавца на объект недвижимости.
3. Порядок расчетов между участниками сделки. Здесь необходимо указать, что всю сумму покупатель переводит через аккредитив с указанием его вида, даты, не позднее которой он должен быть открыт и банк-посредник. Период действия специального счета указывают в этом же пункте.
4. Важный пункт – ответственность сторон при невыполнении обязательств. Например, стороны могут предусмотреть неустойку за несвоевременное открытие сберегательного счета.
5. Стандартные условия – права и обязанности сторон, наличие обременений или ограничений и порядок их устранения, порядок снятия с регистрационного паспортного учета всех лиц, прописанных в квартире, ответственность продавца по погашению задолженностей по коммунальным услугам, техническое состояние объекта недвижимости на момент сделки, ответственность при отказе от заключения договора, способы урегулирования конфликтов.
6. Отдельный пункт – участие в расходах, в том числе по открытию аккредитива и обналичиванию средств.
7. Обязательство о регистрации договора в Росреестре.

После подписания сторонами договора покупатель открывает аккредитив в выбранном банке, продавец снимается с регистрационного учета, регистрирует договор в Росреестре и получает выписку о переходе права собственности.

Покупатель переводит на сберегательный счет необходимую сумму. Продавец предоставляет банку документы, указанные в условиях аккредитива. Банк осуществляет перевод забронированной суммы на расчетный или карт-счет продавца и закрывает аккредитив.

Кто оплачивает оформление аккредитива

Этот вопрос стороны оговаривают до подписания договора. Как правило тот, кто выступает инициатором сделки через аккредитив, тот и несет все расходы по его открытию и обслуживанию. Но, поскольку, обе стороны сделки защищены в равной степени, они могут договориться о совместной оплате дополнительных расходов на аккредитив.

Какие банки предоставляют услугу

Ведущие кредитные учреждения, входящие в ТОП-10, предоставляют возможность проведения сделок с помощью аккредитива:

В региональных банках также могут предоставляться услуги аккредитива.

Проведение сделок с недвижимостью всегда связано с риском. Наибольшую опасность представляют моменты расчетов между сторонами. Поэтому использование для защиты инвестиций и недвижимости граждане все чаще используют банковский аккредитив. Такой способ расчетов – безналичный и гарантированный банком – самый безопасный на сегодняшний день.