Трудности при продаже недвижимости через аккредитив

Трудности при продаже недвижимости через аккредитив

Автор: Александра Рожкова

Аккредитив при сделках купли-продажи недвижимости приходит на смену банковской ячейке. Это относительно новый способ защиты и продавца, и покупателя. У аккредитива есть свои особенности и подводные камни. Чтобы сохранить свои средства и недвижимость, нужно понимать, как такая схема работает.

Что это такое, виды

Аккредитив – это способ безналичного расчета между участниками сделки купли-продажи. В случае с недвижимостью продавец получает деньги покупателя со специального банковского счета только в том случае, если выполнены условия договора.

Например, покупатель квартиры, открывая аккредитивный счет, дает банку поручение перевести деньги продавцу после того, как последний предоставит определенные документы – договор купли-продажи со штампом Росреестра, выписка из ЕГРН, в которой собственником значится уже покупатель, договор уступки прав требования, выписка из домовой книги о снятии с регистрационного учета.

Аккредитивы бывают:

  • отзывными/безотзывными – покупатель либо может забрать свои деньги с аккредитивного счета, либо нет
  • акцептными/безакцептными – дополнительное согласие покупателя на перевод денег после выполнения условий продавцом либо требуется, либо нет
  • покрытыми/непокрытыми – либо деньги покупателя переведены на аккредитивный счет, либо нет, при этом банк выступает гарантом исполнения обязательств покупателем

При сделках с недвижимостью применяют безотзывный безакцептный покрытый аккредитив. В случае с ипотекой выдавший ее банк требует проведения расчетов через свой специальный аккредитивный счет.

Преимущества и подводные камни продажи через аккредитив

Как и при использовании банковской ячейки, сделки купли-продажи недвижимости с помощью аккредитива имеют как плюсы, так и минусы.

Преимущества использования аккредитива:

  • отсутствие риска при снятии или перевозке крупных сумм наличных
  • сокращение времени на расчеты
  • высокая степень безопасности, гарантированная банком-посредником
  • возможность дистанционного оформления сделки, в том числе купли-продажи недвижимости в другом регионе
  • необходимость документального подтверждения исполнения обязательств продавца

Недостатки аккредитива:

  • при наличии нескольких собственников объекта недвижимости, придется открывать отдельный счет для каждого, что увеличивает расходы покупателя
  • банк в обязательном порядке уведомляет ФНС о сделке, поэтому манипулировать суммой договора продавцу не удастся, а покупателю, возможно, придется объяснять происхождение денег
  • высокая стоимость обналичивания средств
  • в случае отзыва лицензии у банка, стороны рискуют потерять свои деньги, поскольку обязательное страхование на аккредитивы не распространяется
  • риск подделки документов продавцом

Делая выбор между аккредитивом и банковской ячейкой следует учитывать возможные риски и преимущества, при этом стоимость обеих услуг примерно одинакова.

На какой срок оформляется

Этот момент стороны оговаривают самостоятельно. В любом случае нужно заложить время, достаточное на оформление документов, регистрацию перехода права собственности, подготовку и передачу банку продавцом необходимых документов.

Причем время нужно учесть с запасом на непредвиденные ситуации (заболевание одного из участников сделки, задержки в оформлении, возможный форс-мажор).

Как правило, при сделках купли-продажи на вторичном рынке, срок действия аккредитива составляет не больше 60 дней. При оформлении долевого участия он может быть продлен до трех месяцев, что связано с особенностью формирования застройщиком пакета документов для регистрации прав собственности.

Необходимые документы

Для открытия аккредитива покупатель предоставляет в банк:

  • паспорт
  • договор, который служит основанием сделки – купли-продажи, цессии, долевого участия, оказания услуг – или проект такого договора
  • заявление на открытие сберегательного счета
  • сопроводительное письмо, в котором указаны условия перевода средств на счет получателя

Некоторые банки предоставляют своим действующим клиентам возможность открыть аккредитив без личного участия, через личный кабинет на официальном сайте.

Порядок купли-продажи

Стороны заключают договор, немного отличающийся от стандартного договора купли-продажи.

В документе должна содержаться следующая информация:

  1. Дата и место заключения, личные данные сторон.
  2. Информация об объекте недвижимости, его стоимости и документах продавца на объект недвижимости.
  3. Порядок расчетов между участниками сделки. Здесь необходимо указать, что всю сумму покупатель переводит через аккредитив с указанием его вида, даты, не позднее которой он должен быть открыт и банк-посредник. Период действия специального счета указывают в этом же пункте.
  4. Важный пункт – ответственность сторон при невыполнении обязательств. Например, стороны могут предусмотреть неустойку за несвоевременное открытие сберегательного счета.
  5. Стандартные условия – права и обязанности сторон, наличие обременений или ограничений и порядок их устранения, порядок снятия с регистрационного паспортного учета всех лиц, прописанных в квартире, ответственность продавца по погашению задолженностей по коммунальным услугам, техническое состояние объекта недвижимости на момент сделки, ответственность при отказе от заключения договора, способы урегулирования конфликтов.
  6. Отдельный пункт – участие в расходах, в том числе по открытию аккредитива и обналичиванию средств.
  7. Обязательство о регистрации договора в Росреестре.

После подписания сторонами договора покупатель открывает аккредитив в выбранном банке, продавец снимается с регистрационного учета, регистрирует договор в Росреестре и получает выписку о переходе права собственности.

Покупатель переводит на сберегательный счет необходимую сумму. Продавец предоставляет банку документы, указанные в условиях аккредитива. Банк осуществляет перевод забронированной суммы на расчетный или карт-счет продавца и закрывает аккредитив.

Кто оплачивает оформление аккредитива

Этот вопрос стороны оговаривают до подписания договора. Как правило тот, кто выступает инициатором сделки через аккредитив, тот и несет все расходы по его открытию и обслуживанию. Но, поскольку, обе стороны сделки защищены в равной степени, они могут договориться о совместной оплате дополнительных расходов на аккредитив.

Какие банки предоставляют услугу

Ведущие кредитные учреждения, входящие в ТОП-10, предоставляют возможность проведения сделок с помощью аккредитива:

  • Сбербанк
  • ВТБ
  • Россельхозбанк
  • АльфаБанк
  • ЮниКредит Банк
  • Московский Кредитный Банк
  • Райффайзенбанк

В региональных банках также могут предоставляться услуги аккредитива.

Проведение сделок с недвижимостью всегда связано с риском. Наибольшую опасность представляют моменты расчетов между сторонами. Поэтому использование для защиты инвестиций и недвижимости граждане все чаще используют банковский аккредитив. Такой способ расчетов – безналичный и гарантированный банком – самый безопасный на сегодняшний день.


Оставьте ответ

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *