Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком

Автор: Александра Рожкова

Как составить предварительный на покупку квартиры или где найти образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком?

Прежде чем приступать к рассмотрению правил оформления документа необходимо выяснить, для каких целей используется данный документ.

Когда составляется и для чего нужен

В соответствии со статьей 429 Гражданского Кодекса предварительный договор – это письменный документ, которым определена обязанность сторон в дальнейшем заключить сделку купли-продажи недвижимого имущества на условиях, определенных в ходе переговоров.

Предварительный договор заключается между продавцом, который является собственником недвижимого имущества или его законным представителем и покупателем (или его законным представителем).

Основное предназначение документа – фиксация достигнутого в ходе переговоров соглашения о купле-продаже квартиры по определенной стоимости.

Документ заключается, если:

  • у покупателя на момент заключения сделки отсутствует вся сумма для оплаты стоимости приобретаемого имущества и требуется некоторое время для сбора средств и получения кредита;
  • у продавца нет другого жилья, чтобы освободить помещение сразу после покупки;
  • стороны договорились о сумме сделки, и покупатель желает ее зафиксировать, чтобы она не увеличилась позже;
  • покупатель передал продавцу задаток в счет будущей покупки недвижимого имущества.

Предварительный договор является обязательным к исполнению и если по истечении установленного промежутка времени одна из сторон отказывается от заключения сделки, то другая сторона может потребовать исполнения условий соглашения в судебном порядке и исковые требования будут удовлетворены в полном объеме.

Образец договора и пример заполненного

Чтобы документ имел юридическую силу и полностью отражал достигнутые соглашения, в нем необходимо указать:

  • дату и место (город) подписания документа;
  • реквизиты сторон. Если покупателем/продавцом являются физические лица, то в реквизитах указываются ФИО, дата и место рождения, место проживания (прописки), паспортные данные и контактная информация. Если стороной сделки является юридическое лицо, то указываются полное название предприятия, ОГРН, ИНН, адрес регистрации и контактные данные;
  • описание предмета договора, которым является квартира. Должно быть указано: адрес нахождения, площадь помещения, количество комнат, этажность и так далее, а так же реквизиты документа, которым подтверждается право собственности на указанное недвижимое имущество;
  • дополнительные условия, например, покупка квартиры с мебелью, дополнительная покупка машиноместа, гаража встроенного в дом и так далее;
  • сумма сделки – цена, по которой производится купля-продажа недвижимости;
  • сумма задатка или аванса внесенного продавцом в счет будущей оплаты;
  • сроки действия соглашения или период, в течение которого должен быть заключен основной договор. Никаких определенных требований к срокам не установлено, то есть стороны соглашения имеют право самостоятельно определить временной период. Как правило, документ предоставляет рассрочку на период 2-6 месяцев;
  • штрафные санкции, предусмотренные сторонами за срыв сделки;
  • условия досрочного расторжения;
  • права и обязанности продавца и покупателя;
  • форс-мажорные обстоятельства;
  • подписи сторон.

Обязательным дополнением к предварительному договору с задатком является расписка в получении денежных средств, передаваемых покупателем. Документом подтверждается фактическое получение денег продавцом за недвижимость.

Нужно ли заверять нотариально

Предварительный договор можно составить и подписать:

  • самостоятельно, без какой-либо посторонней помощи. Документ, в отличие от основного соглашения, не требует обязательной государственной регистрации;
  • в риэлтерской компании, которая может помочь в правильном составлении документа и подробно разъяснить сторонам его суть;
  • в присутствии нотариуса. Данное действие помогает избежать мошеннических действий с обеих сторон, так как перед заверением документа нотариус обязан проверить правомочность заключения такой сделки, наличие/отсутствие права собственности на указанный объект недвижимости, личности, паспорта и дееспособность каждой из сторон.

Как передаётся задаток

Задатком признается денежная сумма, выплачиваемая покупателем недвижимости собственнику имущества и зачисляемая в счет суммы оплаты по основному договору (статья 380 ГК РФ).

Если сторонами при заключении предварительного соглашения установлена необходимость задатка, то в документе отражается сумма авансового платежа.

Непосредственная передача денег должна быть зафиксирована распиской. Если соглашение о намерениях приобретения недвижимости заключается у нотариуса, то и денежные средства в качестве задатка можно передать в присутствии специалиста. В этом случае расписка так же будет заверена нотариально.

Если произведено досрочное расторжение предварительного договора по инициативе покупателя, то задаток не возвращается. Если продать квартиру отказывается продавец, то задаток возвращается покупателю в двойном размере (статья 381 ГК РФ).

В каких случаях можно расторгнуть

Предварительное соглашение о продаже недвижимого имущества может быть расторгнуто до истечения срока и заключения основного договора:

  • по обоюдному соглашению сторон. При этом затраты, которые понесла другая сторона в связи с отказом должны быть компенсированы другой стороной сделки;
  • по инициативе продавца, если покупателем:
    — не соблюдаются условия соглашения;
    — нарушены сроки исполнения обязательств;
    — выявлены признаки мошенничества;
  • по инициативе покупателя, если:
    — продавцом не исполняются обязательства, установленные предварительным соглашением;
    — обнаружены признаки мошеннических действий;
    — выяснилось, что дом, в котором располагается квартира, признан аварийным и предназначен на снос;
    — в ходе действия соглашения значительно ухудшилось состояние недвижимости, что привело к значительному снижению рыночной стоимости.

Предварительный договор по ипотеке

Предварительное соглашение о купле-продаже квартиры может стать дополнительным положительным аспектом при выдаче банком ипотечного кредита.

Если покупателем предполагается получение займа на приобретение жилья, то предварительный договор имеет следующие особенности:

  • перед заключением соглашения рекомендуется обратиться в выбранный банк и со специалистом подробно обсудить все пункты договора. Нередко банками предлагаются свои бланки документа, которые учитывают все требования кредитного учреждения;
  • к договору необходимо приложить документы: подтверждающие оценочную стоимость квартиры, количество прописанных, в том числе и несовершеннолетних граждан, отсутствие залога и иных обременений;
  • документы, подтверждающие собственность, до заключения основного соглашения, должны быть переданы на ответственное хранение банку или нотариусу, что позволит избежать риска двойной продажи недвижимого имущества;
  • договором должна быть определена четка дата заключения основного соглашения, а не временной интервал сделки.


Оставьте ответ

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *