Автор: Юрист сайта Александра Рожкова
Редко, когда требуемая сумма денег находится в руках целиком, и требуется время для ее сбора. И для того, чтобы недвижимость не ушла к другому покупателю, заключают предварительный договор с условием оплаты части суммы.
В каких ситуациях заключается и на какой срок
В соответствии со ст. 429 ГК РФ в таком соглашении определяются условия о передаче имущества, служащего предметом основной сделки.
В качестве обеспечительной меры используется задаток и это фиксируется в предварительном контракте.
Суть заключается в том, что:
- покупатель отдает продавцу деньги в размере, определенном договоренностью в качестве гарантии
- продавец уверен в том, что сделка будет заключена
- покупатель не боится, что квартира будет продана в течении указанного срока
В соответствии со ст. 381 п. 2 в случае неисполнения соглашения одной из сторон:
Давшей задаток | Он остается у продавца |
Получившей | Покупателю возвращается в двойном размере |
Договор с внесением аванса может быть заключен на любой срок, который устраивает стороны. По истечении его должен быть заключен основной контракт на условиях, которые были закреплены в предварительном.
Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком
В обязательном порядке указываются:
- стороны
- предмет, с конкретизацией квартиры и описанием того, что будет передано в результате заключения договора (бытовая техника, мебель и т.д.)
- цена
- способ оплаты и обстоятельства, после которых будет произведен окончательный расчет. Это происходит после регистрации права собственности
- размер внесенного задатка
- ответственность
- реквизиты и подписи
Особенности составления
Необходимо не просто указать расположение квартиры, но и признаки, которые позволят идентифицировать ее. Данная информация есть в кадастровом паспорте. Указывается сумма, которая будет выплачена. Без фиксированной цены продавец может изменить ее в сторону увеличения.
По закону контракт заключается в той форме, что установлена для основного (ст. 429 ГК РФ). Значит, необходимо составить его письменно. Законом определено, что несоблюдение этого делает соглашение ничтожным.
Если стороны пришли к согласию на словах, то обязательства из данного соглашения не возникают. В качестве доказательства устная договоренность не может использоваться в суде.
Как оговаривается задаток
На практике покупатель оставляет сумму, равную 5-10 % от цены. Все это должно быть записано в контракте.
Это может быть оговорено в предварительном договоре. Также законодательство допускает подписание отдельного соглашения о задатке. Деньги, согласно закону, идут в счет будущего платежа.
Ответственность при расторжении сделки одной из сторон может быть установлена как в соответствии с Гражданским кодексом, так и по соглашению сторон.
Расписка о получении аванса
Данный документ подтверждает сам факт получения конкретной суммы денег, которая была оговорена в соглашении о задатке. Является неотъемлемой частью контракта.
Она пишется лицом, которое получило деньги и подтверждает это действие. Составляется в одном экземпляре в момент передачи средств. Документ передается лицу, внесшему аванс.
Наилучший вариант – написать расписку целиком от руки. Иногда риелторы предлагают для экономии времени вписать данные в готовый шаблон.
В этом случае необходимо, чтобы собственноручно была вписана следующая информация:
- объект, за который вносится задаток, с указанием данных квартиры, позволяющий четко ее идентифицировать
- размер (цифрами и прописью)
- число, месяц, год составления
Если при продаже квартиры покупатель общается с риелтором, то необходимо убедиться в его полномочиях. Проверить его документы и, поскольку он действует на основании доверенности, то в ней должно быть указано его право получать денежные средства.
Оригинал расписки должен храниться, так как в любой спорной ситуации суд будет рассматривать только его. Никакие копии и дубликаты недействительны.
Какие часто совершаются ошибки при заключении договора
Наиболее частая ошибка – это отсутствие конкретизации предмета сделки. Отсутствие в данном соглашении цены ставит под угрозу интересы покупателя, поскольку продавец может поднять ее.
Ситуации, когда не подтвердили ипотеку встречаются довольно часто. В этом случае предварительный договор будет расторгнут по вине покупателя и, значит, продавец вправе не возвращать задаток. Но в контракте можно предусмотреть пункт о том, что при отказе в подтверждении ипотеки, контракт будет считаться расторгнутым по вине третьих лиц. И в этом случае средства возвращаются.